나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34212 [1] 광주광역시 남구 주월동 456 14동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 "주월현대1차아파트" 북서측 인근에 위치하고, 주변 은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재 하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 즁 제1층 제103호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재 및 경보 탐지설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 완경사지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접하며, 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 진월동 456, 456-6 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34212 (1)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 456 14동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 101,000,000원

토지면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사리드코프

특이사항: 제공된 정보 내에서 별도 특이사항 없음

주의사항: 제공된 정보 내에서 별도 주의사항 없음

특수물건정보: 제공된 정보 내에서 별도 특수물건정보 없음

1.2. 아파트 정보

아파트명: 주월현대1차/2차 아파트 (주월동 현대아파트)

주소: 광주광역시 남구 주월동 456

사용승인일: 1995년 6월 17일

총동수: 8동 (아파트 정보 기준)

총세대수: 647세대 (아파트 정보 기준)

건축물 연면적: 65,512.61㎡

총주차대수: 326대 (아파트 정보 기준, 세부내역 상이 가능성 있음)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

전기차충전기(지상): 4대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 "주월현대1차아파트" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 북동측 및 남측으로 왕복 2차로 도로와 접하고 있으며, 동측으로는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

폭 10m~12m의 소로1류 및 폭 12m~15m의 중로3류에 접해 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 확인됩니다.

다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등재되었으나, 말소기준권리보다 후순위에 있어 대부분 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2018년 5월 16일 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(87,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 매각으로 인해 등기부상 근저당, 가압류, 압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 의무가 없음을 의미합니다.

다만, 실제 점유 관계에 대한 현장 조사가 필수적이며, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대비해야 합니다. (제공된 정보에는 특정 임차인 명단이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 (전용면적 59.40㎡ 기준)

2026년 5월 (7층): 115,000,000원

2026년 6월 (12층): 146,000,000원

해당 면적대의 실거래가는 층수에 따라 115,000,000원에서 146,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다.

4.2. 최근 전월세 시세 (전용면적 59.40㎡ 기준)

2025년 4월 (13층): 보증금 105,000,000원 (월세 0원)

2025년 6월 (4층): 보증금 30,000,000원, 월세 300,000원

2025년 6월 (8층): 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원

최근 전월세 거래는 다양하게 나타나고 있으며, 특히 2025년 4월의 고액 전세 거래가 눈에 띕니다.

4.3. 시세 동향

최근 2026년 5월, 6월의 매매 실적을 보면 해당 아파트의 시세는 상승 추세를 보이고 있습니다.

본건의 감정가(101,000,000원)는 최근 실거래가(59.4㎡ 기준 115,000,000원~146,000,000원) 대비 다소 낮게 책정되어 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 본건이 1층이라는 점은 시세 반영 시 고려되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 구조의 15층 건물 중 1층에 위치합니다.

위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 화재 경보 탐지, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 문서상 별도의 특이사항이나 주의사항은 기재되어 있지 않습니다.

그러나 임차인 현황상 '인수 보증금 합계 0원'으로 되어 있어, 실제 거주 현황 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

본건 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거 지역이며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주요 검색 결과 상, 인근에 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

광주광역시 남구 주월동에 위치한 본 아파트는 구축이지만, 아파트 단지 내에 위치하며 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

최근 시세 대비 낮은 감정가는 시세 차익을 기대하게 하는 긍정적인 요소입니다.

다만, 1층이라는 점과 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요한 점은 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이 기대됩니다.

* 양호한 입지 조건: 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정이어서 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 59.40㎡ (약 17.97평)의 아파트로, 감정가는 101,000,000원입니다.

최근 동일 면적의 실거래가(7층, 12층)가 115,000,000원에서 146,000,000원 수준임을 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제시하며, 권장 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 125,000,000원으로 설정합니다.

본 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.