나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31313 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 12층1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 10호광장교차로 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층/지상12층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 새시 창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비가 되어 있음. 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

북동측으로 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-9)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31313 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 12층 1306호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 40,000,000원

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 10호광장교차로 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 경사슬라브지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 12층 1306호이며, 2008년 4월 10일에 사용승인되었습니다.

차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로, 북동측으로 출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류 및 소로2류 접합 지역이며, 가축사육제한구역(2025-10-27)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권 보존: 강창남 외 1명 (2008-04-17)

* 주택임차권: 최유경 (보증금 52,000,000원, 전입/확정 2019-07-24). 본 임차권은 매각 후 인수되는 권리로 등기부등본에 기재되어 있습니다.

* 가압류/압류: 진주저축은행(가압류), 진주시(압류), 서울보증보험(가압류), 기흥세무서장(압류), 최유경(강제경매) 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이 중 대부분은 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 1번백화정지분가압류 (진주저축은행, 2022-02-10)

* 등기부채권 총액: 946,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 최유경

* 보증금: 52,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2019-07-24

* 확정일자: 2019-07-24

* 배당신고일자: 2023-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 주택임차권 설정등기(임대차보증금 52,000,000원, 전입일 2019.07.24., 확정일자 2019.07.24.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 임차인 최 씨의 보증금 52,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건은 진주시 평거동의 10호광장교차로 인근 상업지역에 위치하여 접근성이 양호합니다.

주변에는 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.

일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 상업지역 내 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 난방, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 최 씨의 보증금 52,000,000원이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 등기부등본 및 물건명세서에 '인수'로 명시되어 있어 이 부분에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 오피스텔 용도에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 평거동의 중심 상업지에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 우수한 편입니다.

다만, 52,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 실질적인 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있는 고위험 물건입니다.

따라서, 인수 보증금 부담을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정 및 권리관계 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 상업지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축급 건물: 2008년 준공으로 연식이 오래되지 않아 즉각적인 대규모 수선 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 시세 회복 가능성: 최근 매매가를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 점쳐볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 40,000,000원

* 최근 매매가 분석 (건물면적 29.70㎡ 기준):

* 2026년 2월 25일: 40,000,000원

* 2026년 6월 26일: 40,000,000원

* 시세 기반 분석: 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 최근 40,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

* 인수 보증금 고려: 대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 52,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됩니다.

* 총 인수 예상 금액 = 입찰가 + 인수 보증금 (52,000,000원).

* 현재 시세 40,000,000원을 고려할 때, 만약 입찰가가 40,000,000원일 경우 총 지출은 92,000,000원에 달하여 시세 대비 부담이 커집니다.

* 따라서, 본건의 적정 입찰가는 인수 보증금 52,000,000원을 감안하여, 실질적인 총 인수 금액이 시세(40,000,000원)를 넘지 않도록 낮게 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 이는 잠재적 위험을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당받는 금액 등을 면밀히 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.