나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6972 [1] 광주광역시 광산구 선암동 560 광주선운지구이지더원2단지 201동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 선암동에 위치한 선운초등학교 동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 아파트지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상20층 건물 중 제15층 제1503호(계단식,남동향)로서, 외벽:몰탈페인팅, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 주출입구 및 출입문에 기재된 동호수를 기준으로 파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6972 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 선암동 560 광주선운지구이지더원2단지 201동 15층1503호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

토지면적: 37.91㎡ (약 11.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.68㎡ (약 21.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합 (을1, 을2, 을7, 갑23 참고)

입주년도: 2014년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 선암동에 위치하며, 선운초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 단지 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통해 광주 시내 및 타 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 02월 13일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 근저당권(을2, 을7, 을11) 및 압류(갑12, 갑14, 갑19)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 채권자(광주어룡신용협동조합)에 의한 임의경매(갑23) 또한 소멸될 권리에 해당합니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 거주하거나 점유하는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지 정보: 본건이 속한 광주선운지구이지더원2단지는 총 378세대로 구성된 아파트 단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 시설: 인근 주거 단지 및 지역 특성상 생활 편의를 위한 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 동측 인근에 선운초등학교가 소재하며, 보문고등학교와 호남대학교도 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 편의시설 외에도 인근 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 총 20층 건물 중 15층에 위치하여 조망권 및 일조량이 양호할 것으로 예상됩니다. 아파트 건물은 철근콘크리트 구조로, 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 주차: 세대당 평균 1.24대의 주차가 가능합니다. (총 469대 주차 가능, 지상 3대, 지하 10대 → 제공된 정보와 상이, 아파트 정보의 총 주차대수 112대도 상이. 가장 최근 정보인 6번 검색결과의 총 469대, 세대당 1.24대 정보를 기재합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 예상치 못한 임차인 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 현장 조사 및 점유자 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: 주변 지역(광산구)에서 쓰레기 소각장 등 광역 폐기물 처리 시설 건립 관련 논의 및 주민 반대 사례가 검색되나, 본건 소재지(선암동 560) 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 영향은 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 선암동에 위치한 아파트로, 입지, 교통, 교육 등 생활 편의성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 비교적 깔끔한 상태로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명도를 진행할 때 주의가 필요한 부분입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 여건: 선운초등학교 인접, 버스 승강장 근접으로 생활 편의성이 높습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성된 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 최근 시세 상승: 주변 아파트 시세가 상승 추세를 보이고 있어 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 308,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 06월 13일: 28,800만원 (73.83㎡, 1층)

* 2026년 06월 06일: 31,500만원 (70.68㎡, 14층)

* 2026년 07월 01일: 37,300만원 (84.98㎡, 10층)

본건은 전용면적 70.68㎡, 15층에 위치하고 있습니다. 2026년 06월 06일에 거래된 14층, 70.68㎡의 매매가(31,500만원)가 가장 유사한 조건으로 보입니다. 또한, 감정가(308,000,000원)와 비교했을 때, 시장 가격은 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 및 유사 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 명도 가능성, 유치권 등 추가적인 리스크 요인을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.