나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12779 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 944 4층402호 다세대주택 경매

울산광역시 울주군 삼남읍 수남1길 20 광원빌라 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12779(울산지방법원 경매6계). 감정가 85,000,000원, 최저가 59,500,000원. 매각기일은 2026-10-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12779 [1]
소재지	울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 944 4층402호
도로명주소	울산광역시 울주군 삼남읍 수남1길 20 광원빌라
용도	집합건물
매각기일	2026.10.08
관할법원	울산지방법원 경매6계 (216-8266(구내:8266))
이용제한	제2종일반주거지역, 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 944 4층402호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	59.25㎡ (17.92평)
건물면적	75.10㎡ (22.72평)

금액

감정가	85,000,000원
최저가	59,500,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	5,950,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.02	85,000,000원	유찰
2차	2026.10.08	59,500,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 &quot;울산산업고등학교&quot; 남측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 내 주택지대로서 단독주택 및 공동주택, 나지, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
건물의 구조: 아르시조(RC조) 슬래브지붕 4층 건물중 4층/402호로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 및 이중창입니다.
이용상태: 다세대주택입니다.
설비내역: 위생 급·배수 및 전기설비, 난방설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 주거용 건물부지로 이용중입니다.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 세로에 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
공부와의 차이: 해당사항 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12779 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 944 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원 (8천5백만원)

토지면적: 59.25㎡ (약 17.92평)

건물면적: 75.10㎡ (약 22.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

건축년도: 1993년 (준공 1993년 11월 18일)

총층수: 4층 중 4층

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산산업고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 면소재지 내 주택지대로서 단독주택 및 공동주택, 나지, 농경지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 4층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 단창 및 이중창으로 이루어져 있습니다.

토지는 부정형의 평지로서 주거용 건물부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

등기부상 현재 소유권은 2025년 11월 11일 상속을 원인으로 김정은 외 1명에게 이전된 것으로 확인됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2009년 7월 21일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 임의경매개시결정 등기 (갑8) 등이 존재하며, 매각으로 인해 이들 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되며, 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 유형의 주택 거래 사례가 확인됩니다.

2016년 건축된 "교동푸오레"(다세대주택, 전용면적 71.94㎡)는 2026년 2월 15,000만원에 거래되었습니다. 본건(건물면적 75.10㎡)과 주택 유형은 유사하나 건축연도는 2016년으로 본건(1993년)보다 최신입니다.

2021년 건축된 "울산센트레빌더테라스"(연립주택, 전용면적 84.73㎡)는 2026년 2월 40,000만원, 2026년 6월 39,500만원에 거래되었습니다. 이 물건은 본건과 주택 유형 및 건축연도에서 차이가 있으나, 가격대는 상당히 높습니다.

본건의 감정가는 8,500만원으로, 건축된 지 30년이 넘은 점을 감안하더라도 유사 유형의 신축 주택 시세 대비 현저히 낮은 편입니다. 이는 건물의 노후화 및 관리 상태, 또는 당시 감정평가 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다. 다만, "교동푸오레"의 거래 가격을 고려할 때, 본건의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변에 울산산업고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

면소재지 내 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

건물 내 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 전반적인 관리상태는 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

건축된 지 30년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

과거 울주군 지역에서 혐오시설 건립 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지 자체에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 이러한 시설의 입지 가능성은 배제할 수 없으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 다세대주택으로, 1993년에 건축되어 상당한 노후화가 진행된 상태입니다. 감정가는 8,500만원으로 책정되었으나, 최근 유사 유형의 주택 거래 사례를 볼 때 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 특히, 2016년 건축된 다세대주택이 15,000만원에 거래된 사례는 본건의 잠재적 가치를 보여줍니다. 하지만, 건축 연식 차이로 인한 가치 하락은 불가피합니다. 권리상 특별한 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

현재 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 높으며, 저렴한 가격에 취득하여 리모델링 후 시세 차익을 얻을 수 있는 기회를 제공합니다.

향후 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

다세대주택으로서 임대 수익 또는 실거주 목적 투자 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,500만원입니다. 하지만 2016년 준공된 유사 면적의 다세대주택이 15,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다. 본건의 건축연도(1993년)를 감안하여 상당한 감가 요인이 존재함을 감안하더라도, 최소한 감정가 수준 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 면밀히 파악하고, 수리 비용 등을 추가로 산정하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보