나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1017 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 828-3 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "전주인후초등학교" 북서측 인근에 위 치하며, 주위는 다세대주택단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

서측 약100미터 거리에 버스승강장 소재 간선도로(견훤로)가 진행하며, 동측 약100미터 거리 에 중로(가재미로)가 진행하는 정비된 주택가에 소재하여 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 지반 평탄한 다세대주택건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(인후초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재 보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경1017 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 828-3 1동 4층402호

용도: 다세대주택

구분건물감정평가요항표 요약

- 위치 및 주위환경: 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "전주인후초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

- 이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용중임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 42,000,000원

토지면적: 23.87㎡ (약 7.23평)

토지지분: 23.87㎡ (약 7.23평)

건물면적: 33.77㎡ (약 10.22평)

건물지분: 33.77㎡ (약 10.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 중 4층 402호

건축년도: 2002년 (2002-06-27 사용승인)

외벽: 몰탈위페인팅

내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감

창호: 새시창

설비내역: 위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비

1.5. 토지 정보

토지의 형상 및 이용상태: 자루형의 토지로서 지반 평탄한 다세대주택건부지임.

인접 도로상태등: 동측으로 폭 약6미터 포장도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "전주인후초등학교" 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

서측 약100미터 거리에 버스승강장이 소재한 간선도로(견훤로)가 있으며, 동측 약100미터 거리에 중로(가재미로)가 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(인후초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 노

보증금: 20,000,000원

차임: 50,000원

전입일자/확정일자: 2025-09-04

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-21

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부상 권리 분석

등기부상 권리로는 남군산새마을금고의 근저당(말소기준권리, 2011-04-01 접수), 전북은행, 김순임, 신용보증기금, 부안수산업협동조합, 김제산림조합 등의 가압류, 그리고 남군산새마을금고의 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 주소지(인후동1가 828-3)에 위치한 "한별마을III"의 경우, 2026년 3월 5일 42.84㎡(약 12.9평) 면적이 24,500,000원에 거래되었습니다. 또한, 인근 "상아주택B동"은 2026년 5월 28일 47.4㎡(약 14.3평)가 33,000,000원에, "노블레스"는 2026년 5월 5일 43.775㎡(약 13.2평)가 61,500,000원에 거래된 이력이 있습니다.

4.2. 시세 동향

본건(33.77㎡)과 비교하였을 때, 동일 단지인 "한별마을III"의 실거래가(42.84㎡, 2450만원)는 면적 대비 가격이 낮게 형성된 것으로 보입니다. "상아주택B동"의 거래가(47.4㎡, 3300만원)는 그보다 높은 수준이며, "노블레스"의 거래가(43.775㎡, 6150만원)는 가격대가 상당히 높게 나타납니다. 이러한 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 42,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에서 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

본건은 "전주인후초등학교"와 인접하여 있으며, 초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위에 다세대주택단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 4층 중 4층에 위치합니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

등기부상 채권 총액이 10억 원을 초과하며, 다수의 가압류 및 근저당 등이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡합니다. 다만, 임의경매로 진행되므로 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 지역 제한 및 규제

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상 다양한 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 임차인 관련 사항

임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 임차인 현황은 경매 절차 진행 중 변동될 수 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 인후동1가에 위치한 다세대주택으로, 전주인후초등학교 인근에 자리하여 교육 및 주거 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 채무 총액이 높고 권리 관계가 복잡한 측면이 있으나, 임의경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가는 시장가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 전주인후초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 버스 승강장 및 주요 도로와 인접하여 편리한 교통 여건.

* 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 및 상업시설 접근 용이.

* 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 42,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지(한별마을III)의 42.84㎡ 면적이 24,500,000원에 거래된 사례가 있으나, 본건의 면적(33.77㎡)과 감정가를 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근한다면 30,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

※ 주변 지역에 유해 시설(혐오시설)에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.