나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503705 [1] 세종특별자치시 해밀동 649 해밀마을1단지 123동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

미등기 대지권 있으며 공급계약서에 기재된 대지 공유지분은 54.8726㎡이나 추후 대지권등기 시 공부 정리 등의 문제로 실제 경료되는 대지 공유지분과 달라질 수 있음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 미납된 분양대금은 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 세종특별자치시에 소재한 아파트로, 6-4생활권에 위치한 해밀마을1단지 내에 포함됩니다. 2020년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조의 공동주택입니다. 총 12층 건물 중 3층에 해당하며, 2025년 2월 28일 공부상 생성된 전유부 기록을 가지고 있습니다.

1.2. 기본 정보 요약

사건번호: 대전지방법원 2025타경503705 (1)

소재지: 세종특별자치시 해밀동 649 해밀마을1단지 123동 3층301호 (신주소: 세종특별자치시 해밀3로 32)

용도: 아파트 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2020년 09월 28일

총 층수: 12층 (건물 전체 기준)

1.3. 면적 정보

토지 공유지분 (공급계약서 기재): 54.8726㎡ (약 16.60평) - *주의: 대지권 미등기 상태로, 등기 시 달라질 수 있음.

건물 전용면적: 59.48㎡ (약 18.00평)

건물 공급면적: 별도 명시되지 않았으나, 전용면적 대비 더 넓음.

1.4. 가격 정보

감정가: 459,000,000원

최저매각가격: 감정가와 동일

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해밀마을1단지는 세종시 6-4생활권에 위치하며, 원수산 인근에 자리하고 있습니다. 단지 주변으로는 오가낭뜰 근린공원과 기쁨뜰 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 세종시 최초로 학교, 공원, 체육시설, 복합커뮤니티센터를 복합화한 특화 단지가 조성되었습니다.

2.2. 교통 여건

단지 인근 BRT(간선 급행버스) 990번과 1001번 노선을 통해 세종시 주요 지역 및 오송역, 대전 반석역으로의 접근이 용이합니다. 1번 국도를 통해 대전, 조치원, 천안으로의 이동이 편리하며, KTX 오송역도 가까운 거리에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 말소기준권리(을1: 중소기업은행 근저당, 2021-01-21 접수)에 의해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (2020-10-29)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (매매, 2021-01-21)

* 을1: 근저당 (중소기업은행, 96,000,000원, 2021-01-21) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (에스비아이저축은행, 120,000,000원, 2021-11-25, 말소)

* 갑8: 임의경매 (아이피에스에스제이차유동화전문, 106,301,773원, 2025-11-06, 말소)

등기부채권 총액: 216,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 박무순 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-15

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 금전적 거래가 없더라도, 혹시 모를 특이사항 발생 가능성에 대해 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해밀마을1단지 인근 6-4생활권은 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 다만, 아직 개발이 진행 중인 지역도 있어, 상업 시설의 밀집도나 종류는 주변 생활권과 연계하여 파악할 필요가 있습니다.

4.2. 지역 경제 활동

세종시는 행정중심복합도시로서 지속적인 성장 가능성을 지니고 있으며, 해밀동 역시 신규 입주가 이어지고 있어 지역 경제 활동 또한 점진적으로 활성화될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

단지 주변으로 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 1-4생활권과 인접해 있어 해당 생활권의 편의시설 공유가 가능합니다.

5.2. 교육 환경

본 물건이 속한 해밀동에는 해밀초등학교, 해밀중학교, 해밀고등학교가 단지에서 도보 통학 가능한 거리에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 이러한 학교들은 복합커뮤니티 시설과 함께 조성되어 자연친화적인 학습 환경을 제공합니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재까지 확인된 정보상 해밀마을1단지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 세종시 6-2생활권에 수소연료전지 발전소 건설 계획 관련 주민 반대 의견이 있었으나, 이는 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 대지권 문제

본 건은 대지권이 미등기 상태로, 공급계약서상에는 대지 공유지분이 54.8726㎡(약 16.60평)으로 기재되어 있습니다. 그러나 추후 대지권 등기 시 공부 정리 문제로 실제 경료되는 대지 공유지분이 달라질 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 최저매각가격에 대지권 가격은 포함되어 있으나, 이 부분에 대한 명확한 확인과 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화 전문 회사로 이전된 상태에서 경매가 진행되고 있습니다. 일반 경매와 절차상 큰 차이는 없으나, 관련 특이사항 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

세종시 해밀동에 위치한 해밀마을1단지 아파트로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 교육 및 자연환경이 우수한 입지를 자랑합니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 대지권 미등기 상태로 인한 추후 공부 정리 과정에서의 변동 가능성, 그리고 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력 요인

* 우수한 입지: 세종시 6-4생활권, 원수산 인접, 공원 이용 편리.

* 양호한 교육 환경: 초, 중, 고등학교가 도보 통학권 내 위치.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리에 의해 모든 등기 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 미납 분양대금 없음: 계약상 잔금 미납분 없음 확인.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 최저매각가격은 459,000,000원으로 책정되어 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려할 필요는 없습니다. 아파트 시세, 주변 지역의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 대지권 미등기 문제와 관련하여 향후 발생할 수 있는 법적, 행정적 비용 및 변동 가능성을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

9.2. 권고 범위

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가 동향, 단지 내 유사 평형 매물 시세, 그리고 본 물건의 특수성을 감안한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 감정가(459,000,000원)를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 물건의 구체적인 상태와 대지권 관련 리스크 요인을 충분히 반영하여 합리적인 범위 내에서 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.