나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53693 [1] 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 8층 건물 내 3층 308호로 외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷싱임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비, 소방 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측 및 북서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53693 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 바OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰 주건축물 1동 3층 308호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 8층 건물 내 3층 308호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 317,000,000원

토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

토지 지분: 21.23㎡ (약 6.42평)

건물면적: 77.21㎡ (약 23.35평)

건물 지분: 77.21㎡ (약 23.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 혼합 지역의 일반적인 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 3층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 난방, 위생, 급배수, 소방 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등의 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 사건의 말소기준권리는 '수원지방법원 2023카단506757' 접수된 경기신용보증재단의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주식회사하나은행 (민경민의 승계인)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 2월 18일

확정일자: 2022년 1월 27일

배당신고일자: 2026년 1월 8일

대항력: 있음

등기부상 권리: 주택임차권 (을1), 2026년 1월 19일 접수, 금액 315,000,000원, 말소: 인수

물건명세서상 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 관계

말소기준권리(갑3) 이하의 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을1 임차권은 인수 조건으로 등기됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 복합 상권입니다. '신강레이크뷰' 오피스텔은 총 88세대로 구성되어 있으며, 지하 주차장(96면) 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향 (JSON 분석)

최근 실거래 정보에 따르면, 2025년 10월 10일, 8층에 위치한 전용면적 75.42㎡(약 22.81평)의 본건과 유사한 오피스텔이 310,000,000원(31,000만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(317,000,000원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 지하 주차장, 승강기 등의 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 은행고등학교, 시흥은행중학교, 시흥은행초등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원 인수 가능성입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 투자 금액 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 중복 사건 처리

본건은 중복 사건이 존재합니다. (예: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2026타경50573) - 권리자 민경민) 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 임차인 현황에서 '주택임차권'으로 등기되어 있습니다. 이는 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 비교적 최근 준공된 오피스텔 (2021년 준공)

* 편리한 교통 및 주변 생활 인프라

* 유사 면적 오피스텔의 시장가와 감정가가 유사한 수준

단점:

* 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(315,000,000원) 인수 리스크

* 중복 경매 사건 존재

* 실제 용도와 임차권 등기 내용 간의 차이 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

최근 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 시장 가치는 안정적인 편입니다. 만약 임차인과의 협상 또는 배당 절차를 통해 보증금 인수 부담을 줄일 수 있다면, 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 메리트 (리스크 감안)

현재 시세(약 310,000,000원)와 감정가(317,000,000원) 대비, 임차인 보증금(315,000,000원)이 매우 높은 점을 감안해야 합니다. 만약 임차 보증금을 전액 인수한다고 가정할 때, 실질적인 투자 비용이 시장 가치를 초과할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본 건의 감정가는 317,000,000원이며, 최근 실거래가는 310,000,000원 수준입니다. 임차인 민경민(또는 승계인)은 315,000,000원의 보증금을 가지고 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 매각으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

이에 따라, '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하면, 실질적인 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 500만원 ~ 1,000만원

* 본 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 315,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 총 투입 비용은 입찰가 + 인수 보증금이 됩니다.

* 이 경우, 총 투입 비용은 약 320,000,000원 ~ 325,000,000원 수준으로, 최근 실거래가(310,000,000원)보다 높을 수 있어 주의가 필요합니다.

9.2. 입찰 시 고려 사항

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인과의 명도 협상 가능성, 실제 거주 여부, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 검토 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.