나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8901 [1] 제주특별자치도 제주시 내도동 836-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역 <하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반목구조 목구조위슁글지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2015.10.14, 증축 : 2019.06.10) 외벽 : 치장벽돌 등, 내벽 : 목재 루바, 벽지 마감 등, 바닥 : 강마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3) 일반목구조 일반목구조지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2016.03.23) 외벽 : 치장벽돌 등, 내벽 : 목재 루바, 벽지 마감 등, 바닥 : 강마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 단독주택임. 기호(3) : 단독주택임.

설비내역

기호(2,3) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경8901 (1) 사건으로 경매 진행 중인 제주특별자치도 제주시 내도동 836-1 소재 단독주택입니다.

감정평가액은 1,368,581,400원이며, 토지 면적은 1001.00㎡(약 302.77평), 건물 면적은 266.34㎡(약 80.57평)입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사 등으로 파악됩니다.

주요 특징으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일괄 매각 및 제시외 건물 포함 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역(제3종 구역), 장애물 제한 표면 구역, 공장 설립 제한 지역, 하수 처리 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 01월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을14/을12)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액은 약 9억 8천1백만원 수준입니다.

* 임차인 현황

임차인: 박미자

보증금: 70,000,000원 (7천만원)

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 14일

확정일자: 2024년 05월 17일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

본건에는 대항력 있는 임차인 박 씨가 거주 중입니다. 확정일자는 2024년 05월 17일로, 말소기준권리인 근저당권(2025년 01월 31일)보다 앞섭니다.

그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 절차 진행 시 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 명도 관련 사항을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으나, 상세 내역은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 같은 단독주택이 아닌 공동주택(다세대) 거래 사례입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

2026년 5월 기준으로, 전용면적 44~68㎡ 수준의 다세대 주택이 1억 7천4백만원에서 2억 7천9백만원 사이에 거래된 사례가 있습니다. 평당 가격으로 환산 시 약 1,078만원에서 1,341만원 수준입니다.

본건은 1001㎡(약 303평)의 넓은 대지와 266.34㎡(약 81평)의 단독주택 건물로, 다세대 주택과는 규모 및 형태에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 주변 공동주택 시세만을 가지고 본건의 가치를 직접 산정하기는 어렵습니다. 본건의 가치는 주로 넓은 대지 면적과 제주 지역의 단독주택 수요를 기반으로 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 외도초등학교와 인접한 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

주거 지역으로서 비교적 조용한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

차량 이용 및 대중교통 이용이 편리하여 제주시 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 씨는 대항력이 있으므로, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대비해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되어 있으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공항 소음 영향 지역: 제3종 공항 소음 대책 지역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 불편함이나 향후 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축 사육 제한 구역, 공장 설립 제한 구역 등 일부 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 제시외 건물 제외: 감정평가서상 명시된 특정 제시외 건물(창고 2.2㎡, 2.1㎡)은 매각에서 제외되므로, 경계 확인 및 인도 관련 분쟁 소지에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주시에 위치한 대지 면적이 넓은 단독주택으로, 주거 가치와 함께 토지 가치가 높게 평가될 수 있는 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 정리될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 공동주택 시세는 참고용으로 활용해야 하며, 본건의 가치는 토지 면적 및 단독주택으로서의 희소성을 고려하여 판단해야 합니다.

제한되는 토지 이용 계획 및 공항 소음 지역이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 1001㎡(약 303평)의 넓은 토지는 제주 지역에서 희소성이 높습니다.

* 단독주택: 독립적인 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 주거지 인프라: 외도초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 제주 지역 부동산 시장의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,368,581,400원입니다.

주변 다세대 주택의 시세는 단위 면적당 가격 수준을 가늠하는 데는 도움이 되나, 본건과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고, 공항 소음 대책 지역 등 일부 제한 사항이 있는 점을 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

다만, 넓은 토지 면적과 단독주택의 희소성을 고려하면, 시장 상황 및 낙찰 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 요인과 투자 포인트를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1,094,000,000원에서 1,231,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 최적 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 재확인, 명도 가능성 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 1,160,000,000원 (감정가의 약 85%) 수준을 기준으로, 전략적으로 조정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.