나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9066 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 5층 비501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 숙박시설 및 근린생활시설 및 일부 주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제비501호로서, (사용승인일자: 2018.11.30.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약25m 및 남동측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성산리 392번지: 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), 성산리 391-2, 395, 395-4번지: 공히 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)),

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 제주지방법원 2025타경9066 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 5층 비501호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 준공일: 2018년 11월 30일

감정가: 128,000,000원

면적:

* 토지면적: 26.22㎡ (약 7.93평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 30.36㎡ (약 9.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

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* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 숙박시설, 근린생활시설, 일부 주택 및 전 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 북서측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25m~30m)

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉, 2023.12.29.)

* 건축계획심의대상구역, 하수처리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역, 2024.11.15~2026.11.14)

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상이며, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 계약 관계가 명확하지 않은 점에 유의해야 합니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019.11.15.)

* 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2019-02-11, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2019-11-15, 권리종류: 소유권이전

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2019-11-15, 권리종류: 근저당, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 137,000,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2021-02-23, 권리종류: 소유권이전신탁, 권리자: 한국자산신탁주식회사

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-11-10, 권리종류: 임의경매, 권리자: 서귀포신용협동조합, 권리금액: 87,000,000원

* 등기부채권 총액: 137,000,000원

1.3. 상권분석

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* 주변 상업시설: 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 성산초등학교 인근으로 배후 수요가 존재합니다.

* 입지 특징: 성산일출봉 관광지와 인접하여 관광객 대상 임대 수요가 발생할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 성산초등학교가 인근에 위치하며, 주변 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 복합 용도 지역으로 주거, 상업, 관광 관련 시설이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획상 규제: 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역(제2공항 개발사업 예정지역) 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약을 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 관리 상태에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 소음, 악취 등 잠재적인 불편 요소는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 성산일출봉 관광지와 인접하여 관광객 대상 임대수익 또는 장기 거주 수요 확보 가능성이 있는 물건입니다. 비교적 최근 준공된 건물이며, 기본적인 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 다수의 토지이용계획상 규제 사항과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 관광지 인접성: 성산일출봉 관광지와의 근접성으로 인한 관광객 대상 단기 임대 또는 장기 거주 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 소형 주택 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따른 도시형생활주택의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 제주도 부동산 가치: 제주도의 지속적인 관광객 유입 및 인구 증가에 따른 부동산 가치 상승 기대 효과를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 128,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 28일 거래 (5층, 49.06㎡): 210,000,000원 (본건보다 면적이 크고 층수 동일)

* 2026년 5월 28일 거래 (2층, 33.55㎡): 88,000,000원 (본건과 면적 유사, 층수 차이)

* 2026년 7월 2일 거래 (2층, 34.56㎡): 118,000,000원 (본건과 면적 유사, 층수 차이)

* 분석: 본건(30.36㎡)과 면적이 유사한 최근 매매 사례는 2층에서 88,000,000원 ~ 118,000,000원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 5층이므로 2층 사례보다 층수 이점이 있습니다. 감정가는 128,000,000원으로, 유사 면적의 2층 거래가보다 높게 책정되었습니다. 5층 49.06㎡의 거래가(210,000,000원)를 고려하면, 감정가가 시세 대비 적정하거나 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 본건의 권리 관계 및 유사 면적의 층수별 거래가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 102,400,000원 ~ 115,200,000원 범위를 제안합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제시된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 투자 시에는 현장 답사, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.