나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30862 [1] 강원특별자치도 강릉시 유천동 778 엘에이치선수촌8단지 제801동 OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 "유천초등학교" 북서측 도로 월편에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 신흥 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중 교통사정은 대체로 양호한편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 중 13층 1301호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샤시 이중창구조 등.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지 동측으로 왕복4차선의 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-09-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-17)(유천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-10)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30862 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 유천동 778 엘에이치선수촌8단지 제801동 제13층 제1301호

용도: 아파트

감정가: 448,000,000원

토지면적: 58.38㎡ (약 17.66평)

토지지분: 58.3814㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

건물지분: 74.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

집합건물 구분: 801동 13층 1301호

건축물 사용승인일: 2018년 11월 16일

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동에 위치하며, 인근에 유천초등학교가 소재합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 신흥 주거지대입니다.

차량 진입이 용이하며, 단지 동측으로 왕복 4차선 도로와 연계되어 있어 교통 환경은 대체로 양호한 편입니다.

시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

주변 시설 분석:

* 유천초등학교가 북서측에 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* "신흥 주거지대"로 분류되어 있어 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

* 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 단지 동측의 4차선 도로와 연결되어 있습니다.

주변 혐오시설 조사 결과:

주변 지역에 대한 집중적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)으로 지정되어 있어 축사 관련 시설은 제한됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당(2019년 1월 28일 접수, 을1)보다 늦은 권리들은 모두 말소됩니다.

최근 권리로는 한국스탠다드차타드은행의 근저당(2022년 6월 2일 접수, 을3) 및 소상공인시장진흥공단, 농협은행의 가압류(2025년 6월, 2025년 7월 접수), 한국스탠다드차타드은행의 임의경매개시결정(2025년 11월 5일 접수, 갑8), 강릉시의 압류(2026년 5월 28일 접수) 등이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리는 확인되지 않았습니다.

총 등기부채권액은 264,063,671원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 관련 상세 정보는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 유천동은 신흥 주거지대로서, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

아파트 단지가 밀집되어 있어 배후 수요가 탄탄한 편이며, 이는 지역 상권의 안정적인 유지 및 성장에 기여할 수 있습니다.

주요 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있으나, 단지 내 편의시설 및 인근 상가의 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 엘에이치(LH)선수촌8단지

세대수: 922세대

동수: 9개동

사용승인일: 2018년 11월 16일

최고층: 25층, 본건은 13층입니다.

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 구조의 22층 건물 중 13층에 위치합니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창 구조입니다.

전기, 위생, 난방(보일러), 승강기, 소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주차:

총 주차 대수는 156대(지상 3대, 지하 19대)이나, 이는 아파트 정보상의 총 주차 대수이며, 세대당 주차 가능 대수는 파악이 필요합니다. (참고: 건축물표제부 요약에 따르면 총 주차 대수는 1101대, 지하 자동 주차 922대, 지상 자동 주차 133대입니다.)

편의시설:

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있으나, 이는 도시계획도로 기준입니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 유천초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

기타사항:

* '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '미상임'으로 기재되어 있어, 임대 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강릉시 유천동에 위치한 신축급 아파트로, 초등학교 인접, 양호한 교통 환경 등 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

감정가는 4억 4,800만원이며, 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 파악이 가능합니다.

권리 관계는 명확하여 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리 없이 낙찰자가 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 기타 참고사항 미기재 등을 고려할 때, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 사용승인된 비교적 최신 아파트로, 주거 쾌적성이 높습니다.

* 우수한 교육 환경: 유천초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 매력적인 요소입니다.

* 양호한 교통망: 차량 접근성이 좋고 시내버스 정류장이 가까워 이동이 편리합니다.

* 안정적인 주거지대: 주변이 아파트 단지와 주택가로 구성된 신흥 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 하자 없음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월에 본건과 동일한 아파트 단지(엘에이치선수촌8단지)에서 다양한 층의 거래가 있었습니다.

* 1층: 40,400,000원 (2026년 7월 16일)

* 8층: 43,500,000원 (2026년 7월 14일)

* 6층: 42,500,000원 (2026년 7월 1일)

평균 매매가는 약 421,333,333원 수준입니다.

감정가는 448,000,000원입니다.

본건은 13층으로, 중간층에 해당하여 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 최고가인 43,500,000원과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세는 420,000,000원 ~ 440,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외하고, 주변 시세 및 감정가, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 1차 경매에서 입찰을 고려한다면, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준인 403,200,000원 ~ 425,600,000원 사이에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

예상 입찰가: 410,000,000원 ~ 430,000,000원

주요 고려사항:

* 본 예상 입찰가는 제공된 자료 및 최근 시세 추이를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 현장 조사 결과, 추가 권리 분석, 당시 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 부동산 임의경매의 경우, 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 정보 확인이 필수적입니다.

* 낙찰 후 추가 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.