나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30805 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 제103동 제10층제1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내, 103동 10층 1002호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측 단지 출입로를 이용하여 왕복2차선의 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379)) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06 -10)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30805 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 제103동 제10층 제1002호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지지분: 35.9978㎡ (약 10.89평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.6159㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2023년 9월 27일

총 세대수: 295세대

해당 층: 10층 / 총 15층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 대체로 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 북측 및 남측 단지 출입로를 통해 왕복 2차선 도로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을1, 2023년 11월 3일 접수, 채권액 25,303,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 28일

* 확정일자: 2022년 12월 01일

* 배당신고일자: 2024년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: -

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수할 총 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주거지역 내 위치로 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있으며, 성덕동주민센터가 위치해 있습니다. 강릉 북성초등학교, 강릉여자중학교 등 교육시설과 강릉아산병원 등 의료시설 접근이 가능합니다.

주차: 총 421대 주차 가능 (지하 343대, 지상 78대)으로, 세대당 약 1.4대 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 10층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 김 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자보다 확정일자가 이전인 점(2023-11-28 전입, 2022-12-01 확정)은 일반적이지 않으므로, 배당 여부에 따른 명도 과정에서의 일부 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)으로 인해 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 주변에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 아파트로, 물리적인 하자 발생 가능성이 낮고 최신 시설을 갖추고 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

감정가는 274,000,000원이나, 최근 시세 및 전월세 거래 정보를 고려할 때 실질적인 시세는 이보다 낮을 수 있습니다.

강릉시의 주거지대 내 위치로 생활 편의성은 무난한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 최신 건축 연도로 유지보수 비용 및 하자 발생 위험이 적습니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

지역 성장 잠재력: 강릉시의 지속적인 개발 및 관광 활성화에 따른 부동산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

인수할 보증금: 0원

최근 전월세 JSON 정보 분석 결과, 유사 면적(59.6159㎡)의 보증금(거래금액 추정)은 200,900,000원으로 확인되었습니다.

주변 아파트 시세 조사 결과, 유사 면적 아파트의 매매가는 약 210,000,000원에서 250,000,000원 범위로 파악됩니다.

본 물건의 감정가가 현재 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 현재 시장가 및 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.