나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53346 [1] 경기도 광주시 능평동 121 예미지 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평교차로' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택 등 공동주택, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 남측으로 지방도57번이 위치하고 인근 남동측 오포로를 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 공동주택(다세대주택) 내 제4층 제402호로서, 외벽: 치장벽돌, 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 섀시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 주방, 화장실 등)으로 이용 중이며 일부방과 거실의 발코니는 확장형임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 출입문보안개폐, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 북측으로 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 등기사항전부증명서상 주택임차권 표시가 있고, 내부접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 하였으며 내부에 다락이 있는 것으로 탐문됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용중이며, 일부방과 거실의 발코니는 확장형임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경53346 (1) 사건번호로 진행되는 경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 121 예미지 101동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 116,000,000 원

* 토지면적: 28.87㎡ (약 8.73 평)

* 건물면적: 24.42㎡ (약 7.39 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권, 공동담보

* 주의사항: 다세대주택으로 이용 중이며, 일부 방과 거실의 발코니는 확장형입니다.

* 감정평가서 요약: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 지방도 57번이 위치하고 인근 남동측 오포로를 따라 버스정류장이 소재합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 공동주택(다세대주택) 내 제4층 제402호로, 외벽은 치장벽돌, 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 섀시 창호입니다.

* 이용상태: 다세대주택(방 2, 거실 및 주방, 화장실 등)으로 이용 중이며, 일부 방과 거실의 발코니는 확장형입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 출입문보안개폐, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측, 서측, 북측으로 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)입니다.

3. 권리분석

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 2025년 11월 5일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(집합건물 등기부상 을구 7번).

* 본 경매로 인해 말소될 권리: 현재 등기부상 을구 6번의 유승언 주택임차권은 말소 예정이나, 물건명세서에 따르면 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 대항력은 포기하고 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였기에, 임차보증금 130,000,000원의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수 가능한 권리: 임차인 허준은 2024년 8월 16일 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어, 금액이 미상이라도 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다. 그러나 대항력 유무에 따라 점유 권리가 인수될 수 있으므로, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 유승언

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-03-30

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* * 임차인: 허준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-16

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. (임차인의 대항력으로 인해 점유 권리가 인수될 수 있으며, 이에 대한 상세 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 허준 임차인의 보증금 0원 고려 시)

4. 상권분석

* 최근 매매 동향:

* 2026년 5월, 능평동 소재 '포레스빌'(2013년 건축, 전용면적 53.84㎡)이 16,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 능평동 소재 '두루미인3차'(2012년 건축, 전용면적 59.96㎡)가 16,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 능평동 소재 '필하우스'(2019년 건축, 전용면적 52.3㎡)가 24,700만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 본건의 건물면적은 24.42㎡ (약 7.39 평)으로, 주변 다세대주택의 거래 사례에서 나타난 전용면적(약 50~60㎡)보다 작은 편입니다.

* 면적당 단가로 환산 시, 유사 거래 사례는 약 270만원/㎡ ~ 470만원/㎡ 수준으로 나타납니다.

* '필하우스' 사례(약 470만원/㎡)를 본건 면적(24.42㎡)에 적용할 경우, 약 115,200,000원의 가치가 산정되며, 이는 감정평가액 116,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 다만, 물건의 실제 상태, 층수, 향, 내부 확장 여부, 관리 상태 등에 따라 가격 편차가 발생할 수 있으므로 현장 조사가 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 지방도 57호선 및 오포로와 인접하여 차량 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하고 있으나, 주변의 임야 및 근린생활시설 혼재로 인해 쾌적성과 편의성을 겸비하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 임차인 허준이 대항력 있음으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (보증금 0원이므로 금전적 부담은 없을 수 있으나, 점유 권리 자체는 유효할 수 있습니다.)

* 임차인 보증금 인수 가능성 (HUG 인수조건 변경 확인 필요): 유승언 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 인수될 법률상 가능성이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 최종적인 인수 여부는 경매 절차 진행 상황 및 법원의 판단을 확인해야 합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 2011년 준공된 건물로, 노후도에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 임야가 소재하고 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 116,000,000원입니다. 입지는 대중교통 및 차량 접근이 용이하며, 주변 주거 및 근린생활시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 가장 큰 쟁점은 대항력있는 임차인 허준의 존재와 유승언 임차인의 보증금 인수 여부입니다. HUG의 인수조건 확약서 제출로 유승언 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 허준 임차인의 대항력 유무 및 그에 따른 점유 문제가 명도 과정에서 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 약간 높을 수 있으나, '필하우스' 사례와 같은 고가 거래 사례도 존재하여 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 인수조건 확약서 제출로 유승언 임차인의 130,000,000원 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 대항력있는 임차인 허준의 보증금이 0원이므로, 명도 과정에서 금전적 부담은 적을 수 있습니다.

* 건물면적 24.42㎡ (약 7.39 평)으로, 1~2인 가구 실수요자 또는 소형 투자 물건으로서의 매력을 가집니다.

* 향후 주변 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 면적당 가격 분석 결과, '필하우스' 사례(약 470만원/㎡)를 적용 시 약 115,200,000원의 가치가 산정되어 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력있는 임차인 허준의 존재와 명도 리스크를 고려하여, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수될 보증금이 0원이라고 가정할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 명도 가능성 및 정확한 시장 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.