나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13223 [1] 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제에이동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 자루형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 남측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(목동 713-14) 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간:2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선. (목동 713-16, 713-17) 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간:2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13223 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제에이동 제2층 제201호

건물명: 엠펠리체

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

건축년도: 2016년 9월 12일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.18㎡ (약 8.82평)

토지지분: 29.1769㎡ (약 8.82평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.87㎡ (약 18.11평)

*전용면적 기준의 면적이며, 오피스텔의 경우 공급면적과는 차이가 있을 수 있습니다.

1.3. 감정가

감정가: 364,000,000원

## 2.입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "대일고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 광대로, 남측으로 세로(이면도로)에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 아파트) 등 각종 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

*상대보호구역은 교육청 확인이 필요합니다.

## 3.권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김성희 외 1명 (2016-09-30)

공유자전원지분전부이전: 강상훈 (2022-04-25, 매매)

주택임차권: 박명수 (2024-03-28, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-12, 말소기준권리)

*말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기보다 후순위인 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (박명수)

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022-03-18

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 말소 예정으로 확인됨)

*특이사항: 본건 매각은 임차인 박명수 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권은 명시되어 있으나 상세 내용 없음)

*인수 보증금 합계: 0원

## 4.상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 목동 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 인근 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

## 5.생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 일상생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다. (예: 베스트식자재마트, 홈플러스익스프레스 목동2점 등)

5.2. 교육시설

주변에 서울등마초등학교, 양동중학교, 강서고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (자세한 학군 정보는 별도 확인 필요)

## 6.잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 현황 주거용 사용: 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 주거용으로의 계속 사용 시 재산세 등 세금 관련 변동 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 관련 조건: 임차인과의 보증금 관련 채무 인수에 대한 명확한 조건(포기)이 매각 조건으로 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 없으나, 관련 절차를 명확히 숙지해야 합니다.

6.2. 현황 리스크

* 임대 관계 미상: 상세한 임대차 현황은 파악되지 않았습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설은 개인의 주관적인 판단이 개입될 수 있으므로, 직접 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

## 7.종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성이 양호하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 최근 준공된 건물은 아니지만, 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 매각 조건에 대한 명확한 이해와 이행이 필수적입니다. 현재 주거용으로 사용 중이라는 점은 향후 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

## 8.투자 포인트

* 입지: 목동 신시가지와 인접하여 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 교통: 광대로 및 세로 접면으로 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 임차권은 소멸 예정이며, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 주거 용도 활용: 오피스텔임에도 주거용으로 사용 가능하여, 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

## 9.예상 입찰가

본건의 감정가는 364,000,000원입니다.

현재 유사 면적, 유사 지역의 오피스텔 매매 시세는 약 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 선으로 파악됩니다 (2025년 기준,).

그러나 해당 물건의 경우, 감정가 산정 시점 및 현재 시세 변동, 임차인 관련 특이사항(보증금 포기 조건) 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 유사한 평형의 '엠펠리체' 오피스텔 경매 물건이 2억 8천만원 ~ 3억 6천만원 이상에서 입찰이 진행된 사례가 있습니다.

채권자인 HUG의 채권액(355,000,000원) 및 HUG 인수 조건 변경 등의 특수성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 시장 동향을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 부근 또는 약간 하회하는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 일반적인 예상 범위이며, 실제 입찰 당시의 경쟁 상황, 물건의 정확한 상태, 시장 분위기 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 시세 확인 및 권리 분석 전문가와 상담을 권장합니다.1.물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13223 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제에이동 제2층 제201호

건물명: 엠펠리체

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

건축년도: 2016년 9월 12일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.18㎡ (약 8.82평)

토지지분: 29.1769㎡ (약 8.82평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.87㎡ (약 18.11평)

*전용면적 기준의 면적이며, 오피스텔의 경우 공급면적과는 차이가 있을 수 있습니다.

1.3. 감정가

감정가: 364,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "대일고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 광대로, 남측으로 세로(이면도로)에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 아파트) 등 각종 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

*상대보호구역은 교육청 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김성희 외 1명 (2016-09-30)

공유자전원지분전부이전: 강상훈 (2022-04-25, 매매)

주택임차권: 박명수 (2024-03-28, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-12, 말소기준권리)

*말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기보다 후순위인 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (박명수)

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022-03-18

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 말소 예정으로 확인됨)

*특이사항: 본건 매각은 임차인 박명수 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권은 명시되어 있으나 상세 내용 없음)

*인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 목동 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 인근 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 일상생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다. (예: 베스트식자재마트, 홈플러스익스프레스 목동2점 등)

5.2. 교육시설

주변에 서울등마초등학교, 양동중학교, 강서고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (자세한 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 현황 주거용 사용: 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 주거용으로의 계속 사용 시 재산세 등 세금 관련 변동 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 관련 조건: 임차인과의 보증금 관련 채무 인수에 대한 명확한 조건(포기)이 매각 조건으로 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 없으나, 관련 절차를 명확히 숙지해야 합니다.

6.2. 현황 리스크

* 임대 관계 미상: 상세한 임대차 현황은 파악되지 않았습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설은 개인의 주관적인 판단이 개입될 수 있으므로, 직접 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성이 양호하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 최근 준공된 건물은 아니지만, 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 매각 조건에 대한 명확한 이해와 이행이 필수적입니다. 현재 주거용으로 사용 중이라는 점은 향후 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 목동 신시가지와 인접하여 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 교통: 광대로 및 세로 접면으로 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 임차권은 소멸 예정이며, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 주거 용도 활용: 오피스텔임에도 주거용으로 사용 가능하여, 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 364,000,000원입니다.

현재 유사 면적, 유사 지역의 오피스텔 매매 시세는 약 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 선으로 파악됩니다.

그러나 해당 물건의 경우, 감정가 산정 시점 및 현재 시세 변동, 임차인 관련 특이사항(보증금 포기 조건) 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 유사한 평형의 '엠펠리체' 오피스텔 경매 물건이 2억 8천만원 ~ 3억 6천만원 이상에서 입찰이 진행된 사례가 있습니다.

채권자인 HUG의 채권액(355,000,000원) 및 HUG 인수 조건 변경 등의 특수성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 시장 동향을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 부근 또는 약간 하회하는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 일반적인 예상 범위이며, 실제 입찰 당시의 경쟁 상황, 물건의 정확한 상태, 시장 분위기 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 시세 확인 및 권리 분석 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.