나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13171 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-19 자라하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이 소 재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2014.08.29자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 202호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관 한 허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년9월10일 ~ 2029년9월9일, 지목 도로한정), 토지 거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래 계약에 관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10 .20 ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13171 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-19 자라하우스 제2층 제202호 (신주소: 서울특별시 강서구 가로공원로80가길 43, 202호)

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 202호

* 사용승인일: 2014.08.29

* 감정가: 305,000,000원

* 토지 면적: 26.97㎡ (약 8.16평), 토지 지분: 26.97㎡ (약 8.16평)

* 건물 면적: 42.36㎡ (약 12.81평), 건물 지분: 42.36㎡ (약 12.81평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간, 대상, 용도 등 상세 명시)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 혼재 지역

* 교통: 제반 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 소재

* 도로: 북서측 노폭 약 4미터 내외 포장도로 접함

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (서울특별시송파구, 2022.04.18 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 297,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-09-29

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기 (을3) - 말소 예정이나, 주의사항 확인 필요.

* 주의사항: 임차인 박 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. (이 조건 불이행 시 매각에 영향을 줄 수 있으므로, 사전 확인 필수)

* 등기부채권 총액: 297,000,000원 (주택도시보증공사 채권)

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.4. 상권분석

* 감정평가액 대비 시세: 감정가 305,000,000원.

* 주변 유사 물건 매매 사례:

* M펠리체 (2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월, 300,000,000원 (약 8,097,166원/㎡)

* 한양 (2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월, 255,000,000원 (약 4,736,255원/㎡)

* 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월, 169,000,000원 (약 4,089,932원/㎡)

* 본건 건물(2014년식, 42.36㎡)의 감정가는 305,000,000원 (약 7,199,717원/㎡)으로, 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 'M펠리체' 사례와 유사하거나 조금 낮은 수준임. 구축 건물들의 시세는 상당히 낮게 형성되어 있어, 본건의 감정가는 비교적 적정하다고 판단됨.

* 최근 매매 시장은 2026년 5월 기준, 신축에 가까운 건물은 고가, 노후 건물은 저가로 양극화되는 경향을 보임.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장 및 지하철역 소재하여 대중교통 이용 편리. 주위로 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호.

* 교육시설: "화원중학교" 인근에 위치.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역.

* 건물 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 갖춤.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 본건 매각의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인. 매수인에게 임차인 보증금 관련하여 채권 포기를 요구하는 조건이므로, 명확한 사전 이해 및 동의가 필수적임. (HUG 인수조건 변경 관련 상세 확인 필요)

* 토지이용계획상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 공항 관련 규제 적용 가능성.

* 소규모주택정비관리지역: 향후 재개발/재건축 사업 추진 가능성 또는 관련 규제 적용 가능성.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인, 특정 용도(아파트, 연립, 다세대 등) 거래 시 허가 필요. (2024.09.05 지정, 2029.09.09까지 / 2025.08.26 ~ 2026.08.25 / 2025.10.20 ~ 2026.12.31) - 매수인이 해당되는지 확인 필요.

* 주변 시설: 화곡동 일대는 주택가와 상업 시설이 혼재되어 있으며, 일부 지역에 유흥업소 등이 밀집한 상권이 존재할 수 있으나, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

* 건물 노후화: 2014년식으로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

1.7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 편의시설 접근성이 양호한 편임. 2014년식 건물로 노후화가 심하지 않고, 감정가 또한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됨.

* 다만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 하는 매각 조건은 매수인에게 특수한 부담 또는 확인 절차를 요구하므로, 이 부분에 대한 명확한 검토가 반드시 선행되어야 함. 인수되는 권리가 없어 명도 부담은 적을 것으로 보이나, 권리 포기 조건의 법적 효력 및 이행 가능 여부를 면밀히 확인해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 지역, 지하철역 인근의 주거용 부동산.

* 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세에 부합하거나 약간 낮은 수준으로 평가됨.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적음 (단, 임차인 조건 확인 필수).

* 도시형생활주택으로, 소규모 주택 정비 사업 등 향후 개발 가능성 존재.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 305,000,000원

* 주변 시세 분석: 가장 유사한 'M펠리체(2018년식, 37.05㎡)' 사례가 300,000,000원에 거래됨. 본건(2014년식, 42.36㎡)은 연식이 조금 더 되었으나 면적이 넓고 감정가 또한 305,000,000원으로 시세와 부합함.

* 고려사항: 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인한 잠재적 불확실성 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정밀한 검토 필요. 인수되는 채무가 0원이므로, 권리상 부담은 적음.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 최종 예상 입찰가: 295,000,000원 (약 305,000,000원의 96.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.