나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13204 [1] 서울특별시 금천구 독산동 884-26 성주아트빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2015년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브구조지붕 지상5층건내 제4층 제403호로서 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, "단지형다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

제시외건물㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13204 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 884-26 성주아트빌 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (2015년 12월 사용승인, 5층 건물 내 4층)

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

토지면적: 23.30㎡ (약 7.05평)

건물 전용면적: 41.55㎡ (약 12.57평)

건물 연면적: 629.61㎡ (약 190.5평)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동, "문성중학교" 북서측 인근.

주위환경: 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역. 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로: 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황 요약:

* 소유권보존 (2015.12.21)

* 소유권 이전 (2016.04.07, 2022.03.16)

* 근저당 (한국캐피탈주식회사, 2022.08.12, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (주식회사조이비앤피, 2022.09.21, 40,000,000원)

* 근저당 (김덕환, 2022.12.22, 40,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022.12.28)

* 압류 (금천구, 2023.12.22)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024.07.01)

* 압류 (동대문세무서장, 2024.10.14)

* 압류 (평택세무서장, 2025.05.21)

* 주택임차권 (강묘경, 2022.02.28 전입, 2022.02.07 확정, 350,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.11.11, 350,000,000원) - 사건번호: 2025타경13204

권리분석 요약:

* 말소기준권리: 한국캐피탈주식회사 근저당 (2022.08.12)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 근저당, 압류, 임차권, 강제경매 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 강묘경

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)에서 보증한 임차인으로, 본건 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 건물 구성: 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 매매 사례:

* 2026년 5월 6일 거래: 서울 금천구 독산동 886-6, '더하우스비동', 2017년식 다세대, 5층, 전용 53.72㎡ (약 16.25평), 440,000,000원 (평당 약 27,076,000원).

* 2026년 5월 5일 거래: 서울 금천구 독산동 972-50, '로얄팰리스5', 2023년식 다세대, 3층, 전용 29.87㎡ (약 9.04평), 325,000,000원 (평당 약 35,951,000원).

* 2026년 5월 1일 거래: 서울 금천구 독산동 960-11, '엘리체', 2012년식 연립, 4층, 전용 21.99㎡ (약 6.65평), 140,000,000원 (평당 약 21,052,000원).

시세 분석:

* 본건(성주아트빌)은 2015년식, 전용면적 41.55㎡ (약 12.57평)입니다.

* 건축 연도 및 단지 형태를 고려할 때, 2017년식 '더하우스비동'의 시세(평당 약 27,076,000원)가 본건의 시세 산정에 더 적합한 기준으로 판단됩니다.

* 이를 적용하면 본건의 예상 시세는 약 12.57평 * 27,076,000원/평 = 약 340,300,000원 수준입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

혐오시설 및 특이사항: 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 다음과 같은 제한이 존재합니다.

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 상대보호구역(서울시남부교육지원청 확인 필요)<교육환경 보호에 관한 법률> - 건축이나 시설 이용에 제한이 있을 수 있으므로, 서울시남부교육지원청에 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 공부상 면적 외에 12.04㎡ (약 3.64평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 명도 시 추가 협의나 비용 발생 가능성을 내포합니다.

임차인 명도 조건의 이행: 임차인 강묘경은 대항력이 없으며, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되나, 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 매수인이 추가적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.

토지이용계획 상의 제약: 공항법, 교육환경법, 군사시설보호법 등에 따른 제한이 존재합니다.

토지거래허가구역 지정: 일부 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)에 걸쳐 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 합니다. (현재 시점(2026년 7월)에서는 지정 기간이 만료된 부분도 있으나, 일부 기간은 유효합니다. 정확한 효력 여부는 재확인이 필요합니다.)

높은 채무 총액: 총 채무액(근저당 200,000,000원 + 강제경매 350,000,000원 = 550,000,000원)이 감정가(254,000,000원) 대비 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택(성주아트빌)으로, 2015년 12월 사용승인되었습니다.

권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 '0원'으로 명확히 제시되어 있어, 매수인의 직접적인 금전적 부담은 없습니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 임차인 명도 조건 이행 여부는 명도 과정에서 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 1~2인 가구에 적합한 전용면적을 갖추고 있습니다.

토지이용계획 상의 일부 제한사항들은 있지만, 일반적인 거주 및 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 모든 부담 권리가 말소되어 안전한 물건입니다.

낮은 인수 부담: 임차 보증금 인수액이 없어 초기 자금 부담이 적습니다.

합리적인 감정가: 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세차익 기대가 가능합니다.

소형 주택 수요: 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

지역 개발 잠재력: 금천구 지역의 지속적인 개발 가능성은 장기적인 가치 상승을 뒷받침합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 예상 시세는 약 340,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건은 제시외 건물 및 명도 조건에 따른 추가적인 고려사항이 존재합니다.

이러한 점들을 감안하여, 시세 대비 적정 수준에서 낙찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 340,000,000원.

단, 입찰 전 현장 확인 및 명도 관련 사항에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.