나이스옥션 법원경매 논산 2025타경503 [1] 충청남도 부여군 초촌면 송정리 539-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청남도 부여군 초촌면 송정리 소재 "송정교" 동측 인근에 위치하며 주위는 농 가주택, 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.

토지의 상황

(1) 형태 및 이용상태 대체로 부정형의 토지로 공장의 건부지로 이용 중이며 남동측 일부는 타인이 점유하고 있는 것으로 개략적으로 조사됩니다. (2) 인접 도로상태 폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다. (3) 토지이용계획 및 제한상태 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역입니다. (4) 제시목록 외의 물건 본건 토지 상에 제시외건물(종물 및 부합물 성격) 및 수목이 식재되어 있습니다. (5) 공부와의 차이 없습니다.

건물의 구조 및 현상

(1) 건물의 구조 (2.3.4.5) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로 벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등 바닥 : 칼라하드너 등 (2-1) : 경량철골조 조립식강판지붕 단층건으로 벽체 : 샌드위치판넬 및 강판잇기 등 바닥 : 칼라하드너 마감 등입니다. (2) 이용상태 (2) : 공장 (2-1) : 공장(창고) (3) : 공장(창고) (4) : 공장(창고) (5) : 창고시설(농업용창고)로 이용 중입니다. (3) 설비내역 (2~5) : 기본적인 전기시설 등이 되어 있습니다. (4) 부합물 및 종물 별첨 지적및건물개황도, 사진과 같이 소유자 미상의 제시외건물(부합물 및 종물 성격) 이 소재하여 평가하였으며 제시외건물 (ㄷ)은 일부가 타인 지상에 소재하고 있습니다. (5) 공부와의 차이 본건 (2) 건물은 공부상 598.47㎡이나 개략적인 실측면적은 약 510.3㎡입니다.

기계/기구의 현상

(1) 본건 기계기구는 상당기간 가동 중지 상태에 있었으나 현장조사일 현재 재가동을 위하여 점검ㆍ보전ㆍ수리ㆍ정비ㆍ부품의 교체 등의 작업을 진행중에 있으며 작업자에 의하면 상당부분의 부품을 교체할 가능성이 있는 것으로 탐문조사되므로 대부분은 기 계기구감정평가명세표의 목록과 일치할 것으로 판단되나 일부분은 추후 부품교체 등 에 따라 기계기구감정평가명세표의 목록과 다소 상이할 가능성도 있으니 경매 참여시 기계기구의 정상 가동여부를 확인하시기 바랍니다. (2) 본건 (8) 백미가공시설 중 [색채선별기, 2ea CH256 ROYAL ? 2 (유일)]은 철거 하고 일제기계로 교체(대체시설)하여 설치되어 있어 평가에서 제외하였습니다. (3) 본건 토지 상에 별첨 사진과 같이 소유자 미상의 수전설비 1식과 관정 1식이 소 재하고 있으며 수전설비 및 관정은 본건 공장의 정상운전을 위하여 필요한 기계기구 로 판단되어 제시외기계기구로 평가하였습니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

본건 공장의 임대내용은 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물, 기계기구, 수변전설비, 관정, 수목 포함
- 제시외건물(ㄷ) 일부 타인 지상에 소재(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)
- 목록2. 공부상 면적은 598.47㎡이나 실측 면적은 약 510.3㎡임
- 기계기구목록 8. 백미 가공시설 중 색채선별기 [2ea CH256 ROYAL-3(유일)]은 철거되고 일제기계로 교체된 상태로 평가제외함
- 본건 공장은 상당기간 가동중지상태에서 감정조사일 재가동위해 점검, 보전, 수리, 정비, 부품 교체 등 작업 진행 중으로 추후 부품교체 등에 따라 기계기구목록과 다소 상이할 수 있음.
- 현황조사서에는 금나온 농업회사법인 유한회사가 점유자로 조사되었으나, 현재는 상가임대차현황 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경503 (1)

소재지: 충청남도 부여군 초촌면 송정리 539-1

용도: 공장

감정가: 1,678,019,500원

토지면적: 6607.50㎡ (약 2,000.03평)

건물면적: 1518.17㎡ (약 459.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

이 물건은 충청남도 부여군 초촌면 송정리, "송정교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택과 농경지가 형성된 전형적인 농촌지대로 이루어져 있습니다.

물건지까지는 폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능하며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 3월 13일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 1,120,000,000원입니다.

본 건의 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

* 금나온농업회사법인유한회사

- 보증금: 300,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업자등록일자): 2021년 7월 7일

- 대항력: 있음

- 비고: 확정일자는 미필이며, 배당신고 내역은 없습니다.

- 주의 : 전입일자가 말소기준권리(2024.03.13. 근저당)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 3억 원은 인수될 가능성이 높습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되는 부분이므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 이근학

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 6월 24일

- 대항력: 있음

- 비고: 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명확히 파악된 바는 없으나, 상기 대항력 있는 임차인의 권리 관계는 면밀히 분석되어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지대에 위치한 공장 용도로, 주변은 농경지 및 농가주택이 주를 이룹니다. 특정 상업 시설이나 편의시설은 부족할 수 있으나, 공장 운영에 필요한 산업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 지역 제한사항이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 주요 간선도로와의 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용이 편리한 지역은 아닙니다. 자가용 차량을 이용한 물류 이동은 용이할 것으로 보입니다.

주변 시설: 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 대항력 있는 임차인(금나온농업회사법인유한회사, 이근학)의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다. 특히 금나온농업회사법인유한회사의 3억 원 보증금 인수 여부는 낙찰가의 실질적인 부담을 크게 좌우할 수 있는 주요 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와는 상반되므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄷ)의 일부가 타인 지상에 소재하는 것으로 파악되어, 소유권 또는 이용에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 면적 차이: 목록2 건물(공장으로 추정)의 경우, 공부상 면적(598.47㎡)과 실측 면적(약 510.3㎡) 간 차이가 있습니다.

* 설비 및 운영 중단: 공장 가동이 중지된 상태이며, 재가동을 위한 수리 및 부품 교체 작업이 진행 중입니다. 기계기구의 정확한 상태 확인이 필요하며, 추후 부품 교체 등으로 목록과 상이할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 묶여 있어, 향후 용도 변경이나 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 부여군에 위치한 공장으로, 토지, 건물, 기계기구 일괄 매각 대상입니다. 현재 공장 가동은 중단된 상태이며, 재가동을 위한 점검 및 수리가 진행 중인 상황입니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이들의 보증금 인수 가능성은 낙찰가의 실질적인 가치를 결정하는 중요한 변수이며, 해당 부분에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

토지 이용 제한, 제시외 건물의 일부 월경 문제, 기계 설비의 현 상태 등도 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 장점: 토지와 다수의 건물, 공장 설비를 한 번에 취득할 수 있어, 개별적으로 매입하는 것보다 효율적일 수 있습니다.

* 농촌 지역 공장 부지 활용: 농촌 지역 내 공장 부지로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 설비 점검 및 수리를 통해 정상 가동이 가능해진다면, 생산 시설로서의 가치 회복을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,678,019,500원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 신중히 고려하여 결정해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 임차인의 전입일자 및 대항력 유무를 볼 때, 3억 원의 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 낙찰을 고려할 경우, 인수되는 보증금을 감안한 실질적인 취득 원가를 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 보증금 인수 위험을 감안하여 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

- 제안 입찰가 범위: 약 1,000억 원 ~ 1,340억 원 (감정가 기준)

(상기 범위는 감정가에 대한 일반적인 낙찰률을 고려한 것이며, 실제 입찰 참여 시에는 보증금 인수 금액, 현장 답사 결과, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.