나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12819 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정시장사거리' 북동측 인근에 위치하는 '대상웰리움' 14층 1404호로서 부근 일대는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 14층 1404호로서 외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 〈가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12819 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 14층1404호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

건물면적: 33.89㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정시장사거리' 북동측 인근에 위치한 '대상웰리움' 오피스텔 14층 1404호입니다.

주위 환경은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 대체로 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 10일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (갑6)입니다.

등기부등본상 을구 1번으로 등재된 김윤주 임차인의 주택임차권(보증금 130,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 파악됩니다.

등기부등본상 임차권 등기 말소 내용에 '인수'로 표기되어 있고, 물건명세서 상에서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

그러나 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사합니다.

따라서, 본 건의 실질적인 매수인의 인수 부담액은 배당 결과에 따라 결정될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신정동 일대는 울산 남구의 주요 상업 및 주거 지역으로, 신정시장사거리를 중심으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

오피스텔의 경우, 주변의 업무시설 종사자 및 상주 인구를 배후로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 신정시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, '울산중앙초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 관공서 및 문화 시설이 근접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

을구 1번 임차인의 보증금이 130,000,000원이며, 배당 결과에 따라 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 절차의 불확실성으로 인해 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

대상웰리움 오피스텔은 울산 남구의 중심 상권에 위치하여 입지 조건은 우수한 편입니다.

하지만, 130,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하고, 매수인이 잔여 보증금을 인수할 가능성이 있어 투자 결정에 신중해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은 긍정적으로 해석될 수 있으나, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

신정시장사거리 인근의 우수한 입지 조건.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 기본적인 설비(승강기, 난방 등)가 갖추어져 있습니다.

만약 임차 보증금 인수 부담이 해소된다면, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 30~40㎡ 면적대의 매매가는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어, 임차인 보증금 130,000,000원이 배당으로 모두 변제될 경우 매수인의 추가 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본 물건의 현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 120,000,000원 정도로 책정해 볼 수 있습니다.

다만, 이 예상 입찰가는 임차 보증금 130,000,000원이 배당으로 모두 변제된다는 전제하에 산정된 것이며, 만약 배당으로 전액 변제되지 않아 매수인이 인수하게 될 경우, 총 실질 구매 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로 투자 가치가 현저히 달라질 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.