나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53707 [1] 경기도 안산시 상록구 사사동 413 현대아파트 105동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사사동 소재" 양촌IC" 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 공장,야산 ,농경지 등 도시근교 미성숙 주거지대로서 환경은 무난시됨.

교통상황

대상물건으로 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하며 교통상황은 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕19층 중 9층이며 외벽:몰탈위 페인트 창호: 하이삿시 유리

이용상태

시건장치로 인해 내부이용상태는 관찰할 수 없었고 건축물현황도 등에 의하면 아파트로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조바람)

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 완경사지대내 평탄한 지반이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로와 접하며 포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 인해 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지

경기도 안산시 상록구 사사동 413 현대아파트 105동 9층904호

1.2. 건물 내역

아파트. 총 19층 중 9층에 위치. 건물 전용면적 56.86㎡(약 17.20평)이며, 공급면적은 약 71.81㎡(약 21.72평)으로 추정됩니다. 건축물대장상 주용도는 공동주택(아파트)으로, 사용승인일은 2002년 4월 29일입니다.

1.3. 토지 내역

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 해당 물건의 토지 지분 면적은 38.94㎡(약 11.78평)입니다.

1.4. 감정가

200,000,000원 (2억원)

1.5. 경매 구분

부동산강제경매 (채권자: 제OOOOOOOOOO)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 사사동에 소재하며 "양촌IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트단지, 공장, 야산, 농경지 등이 혼재된 도시근교 미성숙 주거지대로서, 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 주변시설

주변에 아파트 단지가 형성되어 있으며, 공장 및 야산 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 인근 아파트 단지 내 또는 자체적으로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 박성기(2002.07.25), 김영일(2006.12.19), 이수현(2012.05.15)

* 근저당: 신한은행(2015.07.24, 124,200,000원), 제이비우리캐피탈주식회사(2023.07.28, 48,000,000원) - *말소된 것으로 표시됨*

* 가압류: 삼성카드(2024.07.23, 27,082,322원), 신한카드(2024.08.27, 10,153,292원), 제이비우리캐피탈주식회사(2024.09.25, 78,298,064원)

* 강제경매: 제이비우리캐피탈주식회사(2025.11.12, 90,674,594원) - *본 경매 사건의 근거*

* 파악된 채권 총액: 약 287,733,678원

3.2. 말소기준권리

을7 근저당권 신한은행 (2015년 07월 24일 접수)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

* 이해관계인 부재로 인해 임대차 관계 등은 미상으로 파악되었습니다. 따라서 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 일반 상권

주변에 아파트 단지가 조성되어 있으나, 공장 및 농경지가 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 아직 개발이 완료되지 않은 도시근교 주거지대의 성격을 띠고 있어, 향후 지역 발전 가능성에 주목할 필요가 있습니다.

4.2. 잠재 상권

인근 공장 지역의 활성화 여부, 신규 개발 계획, 교통망 확충 등에 따라 상권 가치 변동 가능성이 있습니다. 현재는 주거 기능이 중심이나, 향후 복합적인 도시 기능으로 발전할 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 또는 단지 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 정확한 학군 정보는 별도의 조사가 필요합니다.

5.3. 의료시설

인근 병원 및 의원 등 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 정확한 의료 시설 접근성은 별도의 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 이용상태

현재 시건장치로 인해 내부를 직접 확인할 수 없어, 물건의 정확한 내부 상태(수리 여부, 하자 발생 가능성 등)를 파악하기 어렵습니다.

6.2. 임대관계 미상

이해관계인 부재로 임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인과 관련된 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설

주변 환경에 공장 지대가 포함되어 있어, 해당 공장의 종류, 운영 상태, 유해 물질 배출 여부 등에 따라 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사사동 현대아파트 105동 9층 904호로, 감정가는 2억원입니다. 2002년 준공된 아파트로 전용면적 56.86㎡(약 17.20평)입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 보증금도 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 내부 상태 파악 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 현장 확인 시 유의해야 할 부분입니다. 주변은 아파트 단지와 공장, 야산 등이 혼재된 지역으로, 지역 개발 여부에 따른 가치 상승 잠재력은 있으나 현재는 성숙되지 않은 주거지대의 특성을 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 감정가가 약 2억원으로, 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

* 안산시라는 지역적 특성과 향후 도시 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근(2026년 5월~6월) 동일 면적(56.86㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, 7층 물건이 19,500만원, 16층 물건이 20,000만원에 거래되었습니다. 이를 토대로 본 물건(9층)의 적정 시세는 약 19,500만원에서 20,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가는 20,000만원으로, 최근 시세와 부합하는 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 권리상 인수되는 부분이 없고, 임차인 관련 명도 리스크도 상대적으로 낮은 편입니다. 따라서 현 시세를 기준으로 95% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 19,000만원 ~ 20,000만원

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 물건의 현장 상태, 시장 상황, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.