나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4249 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1448 양덕2차이-편한세상 204동 17층 1705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양서초등학교" 동측 인근에 위치하는 "양덕2차이-편한세상" 제204동 제17층 제1705호 단위세대로서 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 제17층 제1705호 단위세대로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 실내바닥재, 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 유사 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 "아파트부지 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로 등과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,대로2류(폭 30m~35m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상입니다. 2)기타 본건은 현장 방문 시, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등 관련 공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여(내부 수리, 보수공사 여부 등은 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바랍니다.) 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4249 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1448 양덕2차이-편한세상 204동 17층 1705호

용도: 아파트

감정가: 406,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포항농업협동조합

사용승인일: 2010년 03월 25일

1.2. 면적 정보

토지면적: 70.07㎡ (약 21.19평)

토지지분: 70.071㎡ (약 21.19평)

건물면적(전용면적): 158.99㎡ (약 48.09평)

건물지분: 158.99㎡ (약 48.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

해당 아파트 단지는 총 8개동, 581세대로 구성되어 있습니다.

본건은 29층 중 17층에 위치하고 있습니다.

단지 내 총 주차대수는 824대이며, 세대당 1.41대 주차 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상태가 양호합니다. 북측 및 남측으로 왕복 4차선, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 양서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 시티병원, 하나로마트 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 본건 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2013년 11월 8일 접수된 포항농업협동조합의 근저당권(을4)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 을5, 을6, 갑10, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑17, 갑18, 갑19 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리

을4. 근저당권

권리자: 포항농업협동조합

접수일자: 2013-11-08

권리금액: 260,400,000원

3.4. 기타 권리 및 채권 총액

등기부채권 총액: 460,915,703원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 주변 근린생활시설과의 연계성이 좋습니다. 양서초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 양덕2차e편한세상

세대수: 581세대

동수: 8개동

최고층: 30층 (본건 17층)

주차대수: 총 824대 (세대당 1.41대)

관리사무소 연락처: 054-256-9966

5.2. 주변 편의시설

* 교육: 양서초등학교 (인근)

* 병원: 시티병원 (인근)

* 마트: 하나로마트 (인근)

5.3. 최근 매매/임대 동향

* 최근 매매 사례 (2026년):

* 127.39㎡ (전용면적, 18층): 267,000,000원 (2026.04.04)

* 84.94㎡ (전용면적, 11층): 200,000,000원 (2026.05.11)

* 84.94㎡ (전용면적, 6층): 200,000,000원 (2026.06.08)

* 최근 전월세 사례 (2026년):

* 84.94㎡ (전용면적, 20층): 보증금 19,000만원 (2026.01.07)

* 84.93㎡ (전용면적, 14층): 보증금 18,000만원 (2026.01.18)

* 84.94㎡ (전용면적, 3층): 보증금 14,500만원 (2026.01.09)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 등으로 내부 구조 및 상태 확인이 어려워, 실제 상태와 다를 수 있습니다. (경매 참여 전 반드시 재확인 필요)

* 감정가 대비 실거래가 차이: 감정가(406,000,000원)와 최근 실거래가(최대 267,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 양덕동의 양덕2차e편한세상 아파트로, 안정적인 주거 환경과 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 양서초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 입지입니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미상 및 내부 확인 불가 사항은 명도 및 물건 상태 관련 리스크 요인이 될 수 있습니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사를 통한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양덕동의 중심 지역으로 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 수요가 꾸준합니다.

* 교육 환경: 양서초등학교 인접으로 학군 수요가 높습니다.

* 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 시장 상황 변화에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 158.99㎡ (약 48.09평)입니다.

최근 127.39㎡ (전용면적, 18층)의 매물이 267,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래를 기준으로 계산한 단위 면적당 가격은 약 2,095,929원/㎡ 입니다.

본건 전용면적(158.99㎡)에 이 가격을 적용하면 약 333,249,359원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 406,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다. 따라서 시장 시세를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

최근 실거래가와 본건의 면적, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 시장 시세는 약 333,000,000원 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 요인(임차인 현황 미상, 내부 확인 불가 등)과 경매의 특성을 감안하여, 약 320,000,000원에서 340,000,000원 사이 의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

가장 적정하다고 판단되는 입찰가는 약 330,000,000원 수준입니다.

본건은 유찰될 가능성도 있으며, 추가 유찰 시 가격이 하락할 수 있으므로 시장 상황을 예의주시하며 전략적으로 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.