나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6066 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1533-8 엘리트빌라 3층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 동측 인근에 위치한 엘리트빌라 3층 502호로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 관광명소인 해운대 달맞이길 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하고, 도시철도2호선 장산역이 직선거리 약1㎞미터 지점에 위치하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물내 3층 502호로서, 외 벽 : 치장 석재붙임 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지대내 조성된 사다리형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 약 10미터 내외, 서측으로 약 10미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 토지의 지반 격차로 인하여 본건 2호라인 3층 기준으로 1호라인은 5층, 3호 라인은 1층에 해당합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6066 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1533-8 엘리트빌라 3층502호

* 감정가: 507,000,000원

* 토지면적: 91.05㎡ (약 27.54평)

* 건물면적: 160.68㎡ (약 48.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 승학신용협동조합

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 중동 소재 엘리트빌라 3층 502호입니다.

* 주변환경: 동백초등학교 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 또한, 유명 관광 명소인 해운대 달맞이길 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 도시철도 2호선 장산역까지는 직선거리로 약 1km 지점에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 토지는 동측과 서측으로 각각 약 10미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지형상: 동하향 경사지에 조성된 사다리형 토지로, 현재 공동주택 및 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 현재까지 소유권은 김인숙, 홍성숙, 김용호 순으로 이전되었습니다.

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금 324,000,000원)입니다.

* 등기부상 기재된 근저당권 및 가압류들은 모두 말소될 예정입니다.

* 본 임의경매는 승학신용협동조합의 신청으로 2025년 11월 11일에 개시되었습니다.

* 총 등기부채권액은 494,792,599원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었으나, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 공부와의 차이:

* 없음.

* 기타 참고사항:

* 본건 토지의 지반 고저 차이로 인해, 2호 라인의 3층을 기준으로 1호 라인은 5층, 3호 라인은 1층에 해당하는 층고 차이가 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 해운대 달맞이길 인근에 위치하여 관광객 유입에 따른 상업적 가치가 있는 지역입니다.

* 주변에 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 해운대 해수욕장 등 주요 관광지와 인접해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 동백초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스 정류장 및 지하철(2호선 장산역) 이용이 가능하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 자연/문화: 해운대 달맞이길, 해운대 해수욕장 등 유명 관광지와 가까워 쾌적하고 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 관련:

* 등기부상 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 향후 권리 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 이용상태 관련:

* 토지 지반의 고저 차이로 인해 발생하는 층고 차이(2호라인 3층 기준 1호라인 5층, 3호 라인 1층)는 실제 거주 시 또는 자산 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획 관련:

* 중로3류(폭 12m~15m) 저촉 지역으로, 도로와의 관계에서 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경:

* 현재까지 검색된 정보 상으로는 특정 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역 분석이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 해운대 달맞이길 인근이라는 매력적인 입지를 갖춘 아파트입니다.

* 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 토지 지반으로 인한 층고 차이, 일부 용도지역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 진행에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 달맞이길 인근의 뛰어난 입지: 높은 관광 수요와 미래 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 권리관계의 명확성: 낙찰자가 인수할 권리나 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 편리한 교통망: 대중교통 이용이 쉬워 생활의 편리성이 높습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 관광지 인접성: 해운대 지역의 지속적인 발전과 함께 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 507,000,000원입니다.

* 토지 지반으로 인한 층고 차이, 중로3류 저촉 등 고려할 점이 있으나, 해운대 지역의 높은 선호도를 감안할 때 경쟁이 예상됩니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 상황 및 유사 물건 시세를 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 약 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 단지 예상치이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.