나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1904 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도일동 OOOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 용담이동 소재 "제주국제공항" 남동측 인근에 위치하는 부동산(기호2,3 - 토지1,건물1)로서, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

기호(2) : 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 동측으로 폭 6 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

? 본건 토지 기호(2) 지상에 소재하는 이동식컨테이너(창고)의 경우 이동의 용이성 등을 고려하여 감정평가외 하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) ? 본건 토지 기호(2) 지상에 제시외조경 ㄱ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) ? 본건 토지 기호(2) 지상에 소재하는 제시외조경의 경우 이를 개략적으로 실측 및 목측한 후 감정평가 하였으니, 경매업무 진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2) : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 기호(2) : 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(2)의 경우 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 도시계획시설도로에 토지 일부가 저촉된 바 이를 감안하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 도시계획시설도로 저촉 여부 및 저촉 위치, 저촉 면적, 저촉에 따른 행정상 제한의 정도를 재확인하시기 바람. (후첨 토지이용계획확인서, 지적개황도 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2018.04.05) 외벽 : 석재붙임, 스타코 등 마감, 내벽 : 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층, 2층 : 사무소로 이용 중임. 3층 : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비(단독주택부분), 천정형에어컨에 의한 냉난방설비, 위생설비, 급배수설비, 기타설비(태양광설비) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 본건 건물 기호(3) 3층은 일반건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 다락이 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 다락의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 건물개황도, 일반건축물대장 건축물현황도 참조) ? 본건 건물 기호(3) 3층은 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 단독주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역, 면적 등을 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 이도일동 소재 "삼성초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(기호1 ? 아파트 1세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제4층 제502호 구분건물로서, (집합건축물대장상 사용승인일자: 1992.08.06) 외벽: 타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 장판깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1) : 보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 3필1단의 세장형 토지로서, 아파트 및 소매점 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 12 미터 내외의 포장도로와, 븍측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와, 동측으로 폭 약 6 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 삼도일동 319-17 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. - 삼도일동 319-28, 319-48 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 본건 구분건물 기호(1)의 경우 공부상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 아니하나, 현장조사 결과 건물명칭이 "동양맨션" 으로 표시되어 있는 것으로 확인되었으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. ? 본건 구분건물 기호(1)은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 아파트를 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1904 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도일동 319-17, 4층 502호 (동양맨션)

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 38.23㎡ (약 11.57평)

토지지분: 38.23㎡ (약 11.57평)

건물면적: 95.36㎡ (약 28.85평) - 전용/공용 면적 구분은 불명확하나, 해당 호수의 공급 면적으로 추정됩니다.

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 장OO

건물명칭: 동양맨션

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 제주특별자치도 제주시 삼도일동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 삼성초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호합니다. 서측으로 폭 약 12미터, 북측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당됩니다.

인접 시설: 제주국제공항 남동측 인근에 위치합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 22일 접수된 제주은행의 근저당권 (144,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'는 비고란에 '-'로 되어 있어 해당 없음으로 판단됩니다.)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권, 강제경매, 압류 등은 모두 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김선희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 8월 13일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 김선희는 전입일자(2018-08-13)가 말소기준권리(2021-03-22)보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

주변 건물 용도: 본건이 위치한 제주시 삼도일동은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

상업시설 접근성: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 제주국제공항 인근으로서 유동 인구 및 잠재적 수요층이 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 제반 교통 상황이 양호하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 시설: 삼성초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

편의 시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 제주국제공항 근처에는 제주항공 라운지 '라운지 J'와 같은 특화된 시설도 있습니다.

주요 시설 접근성: 제주국제공항이 매우 근접해 있어 항공 교통 이용이 용이하며, 제주국제공항 근처에 위치한 용두암, 용연구름다리, 무지개해안도로 등 관광 명소 접근성도 좋습니다. 제주의료원이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김선희 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 내부 상태: 3층 단독주택 부분은 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 구조, 이용 상태, 설비 내역 등을 파악하기 어렵습니다.

토지 관련 사항: 본건 토지 일부가 도시계획시설도로에 저촉될 수 있다는 점이 감정평가서에 언급되어 있으므로, 저촉 여부 및 면적, 행정상 제한 정도를 재확인할 필요가 있습니다.

제시외 물건: 토지 지상에 이동식 컨테이너 및 조경 시설이 존재하나, 감정평가에서 제외되었거나 고려된 사항이므로, 경매 진행 시 해당 물건의 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.

건축물 제한: 고도지구(15M 이하 또는 30M 이하) 제한이 있으나, 본건 건물 높이(15.15m)는 이를 준수하는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주국제공항의 배후 수요와 편리한 교통망을 갖춘 아파트입니다. 다만, 대항력 있는 임차인, 내부 미확인 구역, 토지 저촉 가능성 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 권리상 문제는 크지 않으나, 명도 및 현황 조사에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

제주국제공항 인근의 '공항 프리미엄'을 누릴 수 있는 입지입니다.

주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

향후 제주도 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 202,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 호가 조사.

* 대항력 있는 임차인 김선희 씨와의 명도 협상 가능성 및 예상 비용.

* 도시계획시설도로 저촉 부분의 정확한 면적 및 영향 분석.

* 향후 건물 유지보수 비용 및 관리 상태.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.