나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51637 [1] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 '무안고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 마을,농경지,임야 등으로 형성된 농촌지역임.

교통상황

본건(1)은 무안읍 시가지 근거리에 위치하여 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 전 및 일부도로임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 본건 동측으로 현황 3m정도의 콘크리트 도로에 접함. 본건 일부가 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 임야이나 현황은 전 및 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설(제조업소) 내외벽 : 판넬 마감. 2(나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설(창고) 내외벽 : 판넬 마감. 3(다) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설(제조업소) 내외벽 : 판넬 마감. 4(라) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설(제조업소) 내외벽 : 판넬 마감.

이용상태

2(가)~4(라) :조사시점 현재 내부는 비어있으며, 저온시설이 구비되어 있음.

설비내역

2(가)~4(라) : 저온시설 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 건물(저온시설 포함)만 매각
저온창고로 이용중, 내부는 비어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51637 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물만매각

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.2. 입지조건

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 821-19

주위 환경: 본건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 '무안고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역임.

교통 상황: 무안읍 시가지 근거리에 위치하여 일반적인 교통사정은 보통임.

인접 도로 상태: 지적도상 맹지이나 본건 동측으로 현황 3m 정도의 콘크리트 도로에 접함. 본건 일부가 도로임.

1.3. 건물 및 토지 현황

용도: 근린시설 (건축물 표제부상 제2종근린생활시설)

건물 총 면적: 532.00㎡ (약 161평)

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 (내외벽: 판넬 마감)

건물 이용 상태: 현재 저온창고로 이용 중이며, 내부는 비어 있음. 저온시설 구비되어 있음.

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 감정평가서상 토지는 부정형 완경사지의 전 및 일부 도로임.

공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 임야이나 현황은 전 및 일부 도로임.

주요 특이사항: 건물만 매각 대상이며, 건물(저온시설 포함)만 매각됨.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2023-05-19)

등기부 현황:

* 소유권보존: 꿈여울농원영농조합법인 (2023-03-30)

* 근저당권: 하나은행 (2023-05-19, 291,916,800원) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2023-07-28, 328,240,000원) - 말소

* 가압류: 주식회사시원씨앤에프 (2023-08-07, 41,024,735원) - 말소

* 가압류: 농협은행 (2023-11-02, 91,394,860원) - 말소

* 강제경매: 신용보증기금 (2025-11-06, 416,260,963원) - 본 경매개시결정

등기부채권 총액: 752,576,395원

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상임.

- 금액이 미상인 임대차 관계는 인수 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 농촌지역 내에 위치하고 있으나, 무안읍 시가지에 근접해 있어 기본적인 상권 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 마을과 농경지가 형성되어 있으며, 인근에 무안고등학교가 위치하고 있습니다.

직접적인 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 지역 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 무안읍 시가지가 근거리에 있어 일반적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

인근 학교로는 무안고등학교가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지 면적 0㎡: 경매 물건의 토지 면적이 0㎡으로 기재된 점은 매우 이례적이며, 이는 토지 소유권 문제, 토지 사용 권한 문제 등 복합적인 권리 관계가 존재할 가능성을 시사합니다. 건물만 매각 대상인 점과 함께 토지 관련 법률 검토가 필수적입니다.

건축물대장 주소 불일치: 건축물대장 상의 건물 주소(교촌리 833-28번지)와 사건 물건의 주소(교촌리 821-19)가 상이하여, 현장 확인 및 관련 공부 확인을 통해 정확한 물건의 위치 및 경계를 파악해야 합니다.

지적도상 맹지 및 공부와의 차이: 지적도상 맹지이나 현황 도로에 접하는 상황, 그리고 공부상 지목(임야)과 현황(전 및 일부 도로)의 차이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 야기할 수 있습니다.

법정지상권 성립 가능성: 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유주가 토지 소유주와 법정지상권을 설정하지 못할 경우 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임대차 관계 미상: 현재 건물 내부는 비어 있으나, 과거 또는 현재의 임대차 관계에 대한 정보가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 내부 공실: 현재 건물이 비어 있는 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 추가적인 관리 및 운영 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 일반적인 검색으로는 본건 주변에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 현장 방문 시 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 농촌 지역에 위치한 근린생활시설(저온창고) 건물만 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

무안읍 시가지와 근접한 입지, 저온창고로서의 활용 가능성 등은 긍정적인 요소입니다.

그러나 토지 면적이 0㎡으로 기재된 점, 건축물대장 상 주소 불일치, 지적도상 맹지 및 공부와의 차이, 법정지상권 성립 가능성, 임대 관계 미상 등 다수의 중대한 권리 및 법률적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 리스크로 인해 취득 시 상당한 추가적인 법률 자문 및 해결 비용이 발생할 수 있으므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

저온 창고 시설 활용: 기존 설비(저온시설)를 활용하여 물류, 유통 등 특정 사업 목적에 부합하는 수요층을 확보할 수 있습니다.

무안읍 인근 입지: 무안군청 및 읍내 상권과의 접근성이 있어 지역 경제 활동 및 물류 이동에 유리할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 353,780,000원으로 책정되어 있으나, 상기 명시된 다수의 중대한 리스크(토지 면적 0㎡, 법정지상권, 주소 불일치, 공부상 지목과 현황 차이, 임대 관계 미상 등)로 인해 입찰가를 산정하기에는 불확실성이 매우 큽니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 할 것입니다. 정확한 입찰가는 잠재적 리스크 해소 비용, 향후 예상되는 건물 활용 수익, 토지 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보증금 인수 금액은 없으나, 권리 관계 복잡성으로 인해 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.