나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11570 [1] 서울특별시 양천구 목동 911 목동신시가지아파트 제611동 제2층 제206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "경인초등학교" 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 대단지 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 병원, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 슬래브지붕 20층 중 2층 206호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인딩 마감 등. 창호 : 샷시 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 공도를 통해 외부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-07-27) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 도로(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-04-27~2025-04-26) <추가기재>공동주택.

공부와의 차이

.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11570 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 911 목동신시가지아파트 제611동 제2층 제206호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 2층 206호

사용승인일: 1986년 11월 01일

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.31㎡ (약 13.10평)

건물면적 (전용면적): 47.94㎡ (약 14.50평)

토지지분: 43.31㎡

건물지분: 47.94㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 2,170,000,000원

1.5. 아파트 단지 정보

아파트명: 목동신시가지아파트 (목동6단지)

총동수: 15동 (단지 내 18개 동 건축물대장상 확인됨)

총세대수: 1,362세대 (단지 내 1,368세대 건축물대장상 확인됨)

최고층: 20층

주차대수: 총 783대 (지상 12대, 지하 29대 - 이는 동별/단지별 상이할 수 있음. 건축물대장상 총 주차대수 839대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "경인초등학교" 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단지 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 병원, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 병원(이대병원 등), 쇼핑 시설(행복한세상 등) 및 다양한 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. (주변 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2017-03-14)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑1, 갑2, 갑3, 갑4: 소유권이전 및 공유자지분 이전 등기

* 을3: 한국주택금융공사 근저당권 (말소기준권리)

* 갑5: 임의경매개시결정등기 (본건 경매 사건)

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요" 라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 별지 회신서 참조 및 관련 기관 문의가 필요합니다.

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액: 1,281,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 임대관계 미상으로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

본건이 위치한 목동 지역은 대규모 주거단지와 함께 다양한 편의시설, 교육시설, 금융기관 등이 잘 갖추어진 지역입니다. 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (전용 47.94㎡ 기준)

2026년 6월 25일: 22억 8,500만원

2026년 7월 17일: 23억 0,000만원

4.3. 최근 전월세 정보 (전용 47.94㎡ 기준)

2026년 6월 9일: 보증금 5,000만원, 월세 137만원

2026년 6월 2일: 보증금 3,000만원, 월세 5만원 (월세 금액이 현저히 낮은 것으로, 계약 조건 재확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 단지 및 편의시설

목동신시가지아파트 6단지에 속하며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다. 인근에는 경인초등학교가 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

20층 건물의 2층에 위치하여 조망 및 채광은 일부 제한될 수 있으나, 아파트로서 기본적인 주거 생활에 필요한 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가 제한

본건은 개발행위허가제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다. (관련 내용 상세 확인 필요)

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 개발행위허가제한지역(2023-07-27) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-04-27~2025-04-26)에 해당합니다. (2025.04.26까지 허가구역이었으며, 현재는 만료되었으나 관련 법규 및 규제 사항을 추가 확인해야 합니다.)

6.3. 교육환경보호구역

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 강서교육청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

6.4. 임대관계 미확인

임차인 현황에서 인수 보증금이 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유자 현황 및 대항력 유무를 권리분석 시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 목동에 위치한 대단지 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 개발행위허가제한구역, 정비구역, 교육환경보호구역 등 관련 법규 및 제한사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 미상인 점 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 목동 지역의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 대단지 아파트: 안정적인 수요와 가치 유지 가능성.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 본건 감정가가 시장 가치보다 낮을 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 47.94㎡ 기준으로, 최근 실거래가가 22억 8,500만원 ~ 23억 0,000만원 수준에서 형성되어 있습니다. 감정가는 21억 7,000만원이며, 이는 최근 시세 대비 약 5~6% 낮은 수준입니다.

2층이라는 점을 감안하더라도, 주변 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 2,170,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 2,285,000,000원 ~ 2,300,000,000원

잠재적 리스크 및 권리 분석 결과, 추가 조사가 필요한 부분이 있음을 감안하여, 예상 입찰가를 시세 하한선에 맞추어 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 22억 5,000만원 ~ 23억 2,000만원

최종 입찰가는 현장 조사, 임장 활동, 최근 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.