나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16104 [1] 충청남도 서천군 장항읍 원수리 891-18 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 원수리 소재 "장항중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지방도(#68)가 경유하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서 외벽 : 외장타일붙임 및 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지마감, 바닥 : 장판깔기, 창호 : 하이샤시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방겸식당, 거실, 욕실겸화장실2)으로 이용중임. ※ 집합건축물대장상 건축물 현황도에 의한 내부구조 표시로 참고바람.

설비내역

보통의 급배수 및 위생설비 되어있으며, 개별난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외, 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-07-19)(장항중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지는 공부상'전'이나, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 서천군 장항읍 원수리 891-18, 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 홍성지원 2025타경16104 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 64,000,000원입니다.

토지 면적은 57.38㎡ (약 17.36평)이며, 건물 면적은 75.50㎡ (약 22.81평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 박OO입니다.

1.1. 건물 상세 정보

* 건축년도: 2006년 (사용승인일 2006년 1월 3일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 전유부 정보: 1층 102호

* 건축물대장상 총 연면적: 659.04㎡ (약 199.36평)

* 건축물대장상 대지 면적: 454㎡ (약 137.34평)

* 건폐율: 46.38%

* 용적률: 145.16%

* 이용 상태: 다세대주택 (방3, 주방겸식당, 거실, 욕실겸화장실2)으로 이용 중입니다.

1.2. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2018년 11월 9일 접수된 한국주택금융공사 근저당 (권리금액 50,050,000원)입니다.

* 본 경매 개시 결정은 2025년 11월 11일 접수된 박맹숙의 강제경매 (채권액 82,998,356원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 박수빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 11월 15일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박윤남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

1.4. 등기부 요약

* 다수의 소유권 이전 기록이 있습니다.

* 말소 기준 권리인 한국주택금융공사 근저당 외, 본건 강제경매 개시 결정 등기 외에는 특별한 권리 변동 사항은 없습니다.

* 등기부 채권 총액(근저당 기준): 50,050,000원 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청남도 서천군 장항읍 원수리 소재 "장항중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지방도 제68호선이 경유하는 등 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 북동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외, 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역입니다.

* 소로2류 (폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한)에 해당합니다.

* 장항중학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 분석 요약

* 본건의 말소기준권리는 2018년 11월 9일 접수된 한국주택금융공사의 근저당입니다.

* 이후 설정된 모든 권리(강제경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 박수빈과 박윤남 모두 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 장항읍 원수리는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 장항중학교 인근에 위치하여 지역 주민들의 일상적인 생활 기반을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소비를 위한 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 장항중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.)

5.2. 편의 시설

* 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

5.3. 교통 접근성

* 지방도 이용이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 차량 접근성 역시 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지의 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '다세대주택 건부지'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 현황과 공부상 내용의 차이로, 부동산 거래 시 주의가 필요하나 감정평가상 문제점은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인의 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대 관계나 특이사항이 있는지 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다. (현재까지는 대항력 없는 것으로 분석됨)

* 집합건축물대장상 건축물 현황도에 따른 내부 구조 표시이므로, 실제 내부 구조와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 충청남도 서천군 장항읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금 등 금전적 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 토지의 공부상 지목과 현황의 차이, 임차인 관련 미확인 사항 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 건축년도(2006년)와 건물의 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적습니다.

* 장항읍 지역 내에서의 주거 수요를 기반으로 하여 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 64,000,000원으로, 비교적 낮은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 입력된 최근 매매 정보 중, 본 물건과 동일한 주소지(891-18)에 위치하며 건물면적(75.50㎡) 및 건축년도(2006년)가 유사한 "스위트빌(B동)" 3층 물건이 2024년 2월에 5,800만원에 거래되었습니다.

* 다른 거래 사례로는 "리더스빌A동"(2018년식, 84.46㎡)이 2025년 7월 14,000만원에 거래되었으나, 건축년도와 면적이 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

* "아인빌라"(1990년식, 61.77㎡)는 연립주택으로 연식이 오래되어 비교가 어렵습니다.

* 따라서 본 물건의 시세는 유사 물건 거래가인 5,800만원을 기준으로, 현 시점 및 감정가(6,400만원)를 고려할 때 5,800만원 ~ 6,400만원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 6,400만원

* 유사 물건 실거래가: 5,800만원

* 인수할 보증금 및 권리가 없어, 본 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세를 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 유사 물건 거래가인 5,800만원보다 높은 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 볼 수 있으나, 경매 시점의 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 실거래가 수준인 5,800만원 이상, 낙찰 가능성을 고려하여 감정가 하한선인 6,000만원 이상을 예상해 볼 수 있습니다.

* 본 건물의 장점을 고려하여 6,300만원 이하를 목표 입찰가로 설정하는 것을 권장합니다.

* 최종 예상 입찰가: 6,000만원 ~ 6,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.