나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13200 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 678-30 에스엠파크뷰 제102동 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "명덕여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 7층 제701호로서, (사용승인일: 2019.10.07) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장, 승가기설비, 화재감지기, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 장방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대한면의 강서로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-23)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13200 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 678-30 에스엠파크뷰 제102동 제7층 제701호

* 건물명: 에스엠파크뷰 102동 701호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대)으로, 근린생활시설 및 오피스텔도 복합된 건물)

* 사용승인일: 2019년 10월 07일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 7층

* 총 층수: 9층

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.06㎡ (약 6.98평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 293,000,000원

* 매각구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "명덕여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용 시 지하철 5호선 "발산역"을 이용할 수 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 장방형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남동측으로는 광대한 면의 강서로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당됩니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 구역입니다.

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면)에 해당됩니다.

* 상대보호구역, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)으로 지정되어 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)이며, 과밀억제권역에 속합니다.

* 지역특화발전특구(2015-12-10)로 지정되었습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경13200)입니다.

* 등기부채권 총액은 275,000,000원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 안순례 외 1명 (접수일자: 2019-10-10)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 유세린 (접수일자: 2019-10-30)

* 주택임차권: 김지우 (보증금 275,000,000원, 전입일자: 2019-10-29, 확정일자: 2019-10-15, 배당신고일자: 2023-11-15) - 등기부상 말소 예정 권리로 기재되어 있습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액: 275,000,000원, 접수일자: 2025-11-11) - 말소 예정 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김지우)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-29

* 확정일자: 2019-10-15

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음 (제공된 정보상 '없음'으로 표기됨)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차권 등기 존재. (본 경매는 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건을 수반합니다.)

* 임차인: 김진아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-26

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 주의 필요. 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 잔여 보증금 또는 관련 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 다만, 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 김지우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 조건이 충족될 경우)

* *주의사항*: 임차인 김진아의 경우, 대항력은 있으나 보증금과 차임이 0원으로 표기되어 있어 실제 인수 부담이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 김지우 임차인의 '대항력 없음' 표기와 '선순위임차권' 특이사항이 상충되는 부분이 있어, 이에 대한 법적 해석 및 실체 관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 물건은 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 지역에 위치하여 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 집객 시설과의 거리

* "명덕여자고등학교" 인근에 위치하며, 발산역 주변의 상업 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 인근에 명덕여자고등학교가 위치하고 있으며, 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다(강서교육지원청 확인 필요).

5.2. 교통 시설

* 지하철 5호선 발산역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있습니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 편의 시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* (제공된 정보 내에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김진아: 전입일자(2025.09.26)가 매각기일 이후로 예상되나, '대항력 있음'으로 표기되어 있어 보증금 미상인 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인 김지우(HUG) 관련 권리 불확실성: 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 존재하여, 보증금 반환채권 포기 조건의 실효성 및 향후 발생 가능한 법적 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등의 특정 거래 시 또는 아파트 용도의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있어 향후 거래 시 유의해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문이 어려운 상황으로, 내부 구조, 이용 상태, 확장 여부 등이 집합건축물대장 및 건축물현황도와 상이할 수 있어 입찰 전 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 도시형생활주택으로, 발산역 역세권이라는 장점과 2019년 준공의 비교적 신축 건물이라는 이점을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 9,300만원입니다.

그러나 권리 분석상 임차인 김지우(HUG)와 김진아 관련 복잡한 이슈가 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인 김진아의 보증금 미상 건과, 김지우 임차인의 '대항력 없음' 표기에도 불구하고 존재하는 '선순위임차권' 등 특이사항은 매수인이 부담해야 할 위험 요소입니다. 또한, 공항 보호지구 등 다수의 토지이용 제한사항과 토지거래허가구역 지정은 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

이러한 권리 관계의 복잡성과 법적 제한사항을 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 반드시 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 발산역(5호선) 이용이 편리하여 투자 가치가 높습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 계획 및 수요에 따라 시세 상승 가능성이 존재합니다 (추가적인 시장 분석 필요).

9. 예상 입찰가 산정

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본건(23.06㎡, 2019년식)의 감정가(293,000,000원)는 ㎡당 약 12,706,000원으로, 비교 사례인 '아이디움103동'(36.2㎡, 2014년식)의 ㎡당 약 6,575,000원 및 '온세그랑빌'(54.78㎡, 2007년식)의 ㎡당 약 5,020,000원과 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히 '온세그랑빌'은 본건보다 건축 연도가 오래되었고 면적도 훨씬 넓음에도 불구하고, 매매가가 2억 7,500만원으로 본건 감정가와 유사한 수준입니다.

권리 관계의 복잡성(대항력 있는 임차인 김진아의 보증금 미상, 김지우 임차인 관련 불확실성) 및 토지이용계획상 제한사항 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 관련 리스크를 최대한 배제하고, 주변 시세를 참고하여 신축 건물이라는 가치를 감안하더라도, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 230,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 권리 관계 확정을 통해 실제 가치가 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.