나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4970 [1] 경기도 광주시 목현동 169-6 엠소노펠리체 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "신일해피트리아파트" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트가 단지를 이루고, 배후에는 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하나, 노선버스 정거장이 다소 떨어져 위치하고 있어, 전반적인 대중교통사정은 다소 불편함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 102호로서, 사용승인일은 2023.11.21일임 - 외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감 - 내 벽 : 벽지, 인테리어 등 마감 - 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등) 으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 개별난방시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사인 사다리형 토지로, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 4 ~ 5미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반용)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경4970 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성남수정새마을금고 (성OOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 목현동 169-6 엠소노펠리체 에이동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 348,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 73.50㎡ (약 22.23평)

토지지분: 73.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.17㎡ (약 19.99평)

건물지분: 66.17㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호

사용승인일: 2023년 11월 21일

내부 이용상태: 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중.

외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 마감

내벽: 벽지, 인테리어 등 마감

창호: 하이샷시 이중창

1.5. 토지 정보

형상 및 이용상태: 남동하향의 완경사인 사다리형 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중.

인접 도로: 남측으로 로폭 약 4~5미터의 포장도로와 접함.

1.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.7. 설비 내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 개별난방시설, 소화전설비 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 목현동 소재 "신일해피트리아파트" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지를 이루고 있으며, 배후에는 임야 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 노선버스 정거장이 다소 떨어져 위치하고 있어 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (성남수정새마을금고, 2024년 3월 22일 접수, 채권액 2,254,800,000원).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 30일

확정일자: 2024년 12월 2일

배당신고일자: 2025년 11월 17일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 (주의 요망)

* 대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 보증금 전액을 새로운 소유자에게 요구할 권리가 있습니다.

* 임차인의 전입일자(2022-06-30)가 말소기준권리(2024-03-22)보다 빠르나, 확정일자(2024-12-02) 및 배당신고일자(2025-11-17)가 경매개시결정일자(2025-11-05) 이후로, 배당 절차에서 우선순위를 확보하지 못했을 가능성이 있습니다.

* 이로 인해 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 세심한 검토가 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 소유권보존 (주식회사아이제이엠, 2024-03-22)

* 소유권이전청구권가등기 (미국인, 2024-04-26, 매매예약)

* 임의경매개시결정 (성남수정새마을금고, 2025-11-05, 채권액 284,109,160원)

* 압류 (경기광주세무서장, 2025-11-25)

* 압류 (광주시, 2026-06-25)

3.5. 등기부채권 총액

2,254,800,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 경기도 광주시 목현동은 다세대주택과 아파트 단지가 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다. 배후에는 임야가 소재하고 있어 자연환경과 인접해 있습니다.

4.2. 상업 시설

주변에 대규모 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 이는 버스 정거장이 다소 떨어져 있기 때문입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등) 존재 여부에 대해서는 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 광주시에서 종합폐기물처리시설 건립 계획이 논의되는 등 지역 내 주요 이슈가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

앞서 권리분석에서 상세히 기술한 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기에도 불구하고, 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 발생할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

6.2. 다수의 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 소유권이전청구권 가등기 존재

2024년 4월 26일에 접수된 소유권이전청구권 가등기는 본 경매 절차와 별개로 소유권 이전 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 제공된 주변 시세 대비 높은 감정가 등이 주요 고려사항입니다. 교통 접근성이 다소 불편한 점도 단점으로 지적됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년 사용승인된 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능하며 하자 보수 등 초기 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

8.2. 안정적인 주거 지역

아파트 및 다세대 주택이 형성된 지역으로, 주거 환경 자체는 안정적입니다.

8.3. 소형 면적

건물면적 66.17㎡(약 20평)으로 1인 또는 소규모 가구의 수요에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 전용면적 약 41.76㎡ ~ 57.96㎡의 다세대주택이 1억 5천만원 ~ 1억 8천 3백만원 수준에서 거래되었습니다. 본건은 건물면적 66.17㎡(약 20평)로, 이를 기준으로 평당가격을 환산하면 약 857만원 ~ 1,428만원/평 수준으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 3억 4천 8백만원이며, 건물면적 66.17㎡(약 20평) 기준 평당 약 1,740만원입니다. 이는 최근 거래된 유사 물건들의 시세(약 857만 ~ 1,428만원/평) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 현재 시세 및 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성)를 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 시세 범위: 약 1억 7천만원 ~ 2억 9천만원 (면적 및 신축 프리미엄 고려)

* 대항력 있는 임차인 보증금(3천만원) 인수 가능성을 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 범위에서, 임차인 인수 여부 명확화 및 시장 상황을 면밀히 재검토한 후 결정하는 것을 권유합니다. (리스크를 보수적으로 반영 시 2억 7천만원 이하로 조정 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.