나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2510 [1] 충청북도 충주시 용관동 272-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "용관동마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-10-08)(한남군 사당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건으로서, 외 벽 : 사이딩 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 사무소 및 주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 2-1 ~ 2-4 매각포함
-제시외 건물 2-2는 인접필지(용관동 477-15번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되는 바 응찰시 주의(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경2510 (1) 사건번호로 진행되는 충청북도 충주시 용관동 272-6 소재 근린주택입니다.

토지는 총 304.00㎡ (약 91.96평)이며, 건물 연면적은 191.64㎡ (약 57.97평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 279,669,200원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농협은행입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "용관동마을회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어, 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(복합형), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 여러 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2011년 6월 3일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을11, 건물 등기부 을3)입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

총 등기부채권 금액은 625,592,033원이나, 이는 경매 채권자들에게 배당될 금액으로 낙찰자의 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인 현황:

* (주)덕원

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2012-12-27

대항력: 없음

비고:

* 지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-18

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

단, 기재된 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 실제 점유 관계 및 현금 흐름에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 충주시 용관동 일대는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 대규모 상업 지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상권의 특성을 가집니다.

건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설로 등록되어 있어, 주변 지역의 소매점, 서비스 업종 등 다양한 근린 상업 활동이 가능한 잠재력을 지닙니다.

다만, 정확한 상권 활성화 정도, 유동 인구, 경쟁 업종 현황 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

인근에 "용관동마을회관"이 소재하여 지역 커뮤니티 시설 접근성을 기대할 수 있습니다.

주거 환경은 주택과 농경지가 혼재된 지역적 특성상, 도시적 편리함과 전원적인 생활 환경이 결합된 형태를 보입니다.

편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등 주요 생활 기반 시설에 대한 접근성은 본 물건 정보만으로는 파악하기 어려우며, 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 침범 가능성: 건물 제시외 건물 2-2가 인접 필지(용관동 477-15번지)에 걸쳐 소재할 가능성이 목측되는 바, 응찰 시 관련 사항을 감정평가서 등을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다. 이는 추후 철거, 분쟁, 또는 명도 과정에서 상당한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 임대차 관계의 불명확성: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명확한 현장 조사를 통해 임차인의 실제 상황을 파악해야 합니다.

* 토지이용계획의 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로 접면 협소: 동측으로 약 3미터 내외의 좁은 도로에 접해 있어, 차량 접근성이나 신축 시 건축 허가 등에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 언급되어 있어, 해당 지역의 전반적인 환경 및 규제 사항을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용관동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용성이 높을 수 있습니다.

등기부상의 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

그러나 제시외 건물의 인접 필지 침범 가능성, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항들은 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

따라서, 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물 관련 문제, 임차인의 실제 점유 및 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 취득 가능.

* 말소되는 권리 사항으로 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 근린생활시설 용도로 지역 상권 내에서의 다용도 활용 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,669,200원입니다.

하지만 제시외 건물 침범 가능성, 임대차 관계의 불명확성, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 시세 자료가 충분히 확보되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 일반적으로 이러한 리스크 요소를 가진 물건은 감정가의 70%~85% 수준에서 입찰이 고려될 수 있습니다.

이에 따라, 현 시세 및 리스크 요인을 반영한 예상 입찰가 범위는 약 200,000,000원에서 240,000,000원 정도로 추정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 조사, 감정평가서 정밀 분석, 그리고 관련 법규 검토를 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.