나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31352 [1] 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 291 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 유곡삼거리 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사 농경지임.

인접 도로상태

1,2,4) 맹지임 3) 공부상 맹지이나 동측으로 현황 제방도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 자연녹지지역,가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2) - 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3) - 생산녹지지역, 자연녹지지역,가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-04-24)(유곡천)<소하천정비법> 기호4) - 생산녹지지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-04-24)(유곡천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

- 구조 : 제시외 수목이 소재함. - 영향 : 규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2~4]제3자의 소유임을 주장하는 제시외수목 44주(감정서상 ‘ㄱ’) 매각제외.
-목록[2~4]최저매각가격은 제시외수목 매각제외 감안한 금액임.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금몰수.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-03-31 작성

사건번호

진주지원 2025타경31352 (1)

경매구분

부동산임의경매

소재지

경상남도 진주시 대곡면 유곡리 291

용도

답

감정가

217,510,050원

토지면적

2347. 00㎡ (약 710평)

건물면적

0. 00㎡ (없음)

매각대상

토지매각

채권자

진주원예농업협동조합

주요 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 제시외수목 44주 (감정서상 ‘ㄱ’)는 제3자 소유 주장으로 매각 제외.

* 최저매각가격은 상기 제시외수목 매각 제외 금액을 감안한 금액임.

* 일괄매각 (목록[2~4])

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 유곡삼거리 북서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태

목록 1, 2, 4)는 맹지입니다.

목록 3)은 공부상 맹지이나 동측으로 현황 제방도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 기호 2): 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 기호 3): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 소하천구역(유곡천)

* 기호 4): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 소하천구역(유곡천)

1.2. 권리분석

말소기준권리

근저당권 (을1, 2019-07-24, 진주원예농업협동조합, 150,000,000원)

등기부채권 총액

205,000,000원

매각으로 소멸되는 권리

토지 등기부 요약상 을구(근저당권, 지상권설정) 및 갑구(임의경매, 압류) 등 모든 권리(을1, 을2, 을3, 갑6, 갑7)는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서에 '지상권'이 언급되었으나, 등기부요약상 을2 지상권설정 내용은 '말소'로 기재되어 있어 현재 유효한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경이 주로 농경지로 형성되어 있어, 상업 활동에 대한 정보는 부족합니다. 유곡삼거리 인근으로 기본적인 접근성은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건지는 농경지 지역으로, 주변의 학교, 병원, 대형 편의시설 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다. 차량 이동을 통한 편의시설 접근이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 해당 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 목록 1, 2, 4번지는 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 건축 인허가 등에서 문제가 발생할 수 있습니다. 목록 3번지는 현황 제방도로에 접해 있으나, 공부상 맹지이므로 추가적인 도로 확보 방안 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 산정 근거: 제시외 수목 44주가 매각에서 제외되었으므로, 실제 토지의 물리적 가치와 감정가 사이에 차이가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 관련 정보는 현장 답사를 통해 직접 확인하시기를 권장합니다. (AI는 외부 실시간 검색 기능을 지원하지 않습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 대곡면에 위치한 농업용 토지(답)입니다. 경매 물건 자체의 권리 관계는 깨끗한 편이나, 가장 큰 특징이자 주의사항은 농지취득자격증명 발급 가능 여부입니다. 또한, 맹지인 필지가 다수 포함되어 있어 토지 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 후 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 현행법상 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 상대적으로 낮은 진입 장벽을 가질 수 있습니다.

* 모든 등기상 권리가 말소 예정되어 있어, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사, 유사 물건과의 비교 분석, 현장 답사를 통한 정확한 상태 파악, 그리고 농지 취득 관련 법규 및 개발 가능성에 대한 심층적인 법률적 검토가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.