나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1842 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 509-25 제2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "동성중학교" 서측에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설등이 혼재하며 주거지로서의 주위환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장등 감안 시 대중교통상황 보통정도임.

건물의 구조

철철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 중 제2동 제2층 제202호로서 외벽 : 벽돌치장 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택으로 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

급.배수,위생,난방설비,승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지 토지로 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하25m이하), 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건 공부상에는 "2"동이나 실제로는 "12"동으로 표시되어 있음. 3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 공부상에는 '2동'이나 실제로는 '12'동으로 표시되어 있음(감정서 참조).
임차인(경매신청채권자) 박영복(이)가 2026.3.24. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1842 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

감정가: 204,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 509-25 제2동 2층202호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2019.03.05

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 중 제2동 제2층 제202호

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

토지지분: 21.3㎡ (약 6.44평)

건물면적: 34.20㎡ (약 10.34평) (전용면적 기준)

건물지분: 34.2㎡ (약 10.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 본건 공부상에는 '2동'이나 실제로는 '12동'으로 표시되어 있음(감정서 참조).

* 임차인(경매신청채권자) 박영복이 2026.3.24. 우선매수신고서를 제출함 (전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항).

* 공유자 우선매수 신고가 있음.

* 내부 구조 파악이 어렵고 하자 여부 확인이 제한적이므로, 입찰 전 현장 확인 필수.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "동성중학교" 서측에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서의 주위환경은 보통 수준임.

* 주변 지역은 주로 주거시설과 교육시설(동성중학교)로 이루어져 있으며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설은 인접해 있지 않습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하 25m 이하), 시가지경관지구(일반)

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m) 인접

* 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2022.12.08. 포천세무서장 압류)

* 을1 (2025.08.20. 접수): 주택임차권 (권리자: 박영복, 권리금액: 185,000,000원). 본 권리는 매수인이 인수함. (전입일자: 2021.07.19., 확정일자: 2021.07.01.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (경매신청채권자)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-19

* 확정일자: 2021-07-01

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 있음 (매수인이 보증금 잔액 인수)

3.3. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 185,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매각으로 인해 말소되지 않는 권리이므로, 입찰 시 인수되는 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내 위치하며, 주변 근린생활시설 존재로 기본적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 인근 동성중학교 및 주거 단지 등으로 인한 잠재적 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물은 철근콘크리트구조의 5층 공동주택 중 2층 202호입니다.

* 내부 이용 상태는 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

* 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건물 표기상 '2동'과 실제 '12동' 간의 혼동 가능성이 있어, 계약 및 등기 시 주의가 필요합니다. (감정서 참조)

6.2. 내부 확인의 어려움

* 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조, 하자 유무, 수리 필요성 등을 외부 관찰 및 탐문, 표준적 이용 상황에 의거하여 평가하였습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 내부를 직접 확인하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

6.3. 인수되는 권리

* 임차인 박영복의 주택임차권(보증금 185,000,000원)은 매수인이 인수해야 하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 부담해야 합니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 주요 권리입니다. 임차인이 경매 신청 채권자이며 우선매수 신고를 제출한 점, 건물 동 표시 오류 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 입지 자체는 주거 및 교통 환경이 보통 수준이며, 토지이용계획상 다양한 제약이 존재합니다. 따라서 권리관계 명확히 파악하고, 인수되는 보증금 규모를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차권 존재로, 명확한 인수 금액(185,000,000원)을 기준으로 투자 가치 산정 가능.

* 최근 인근 시세 데이터 분석 시, 적정 가격 산정 시 시세 차익 기대 가능성 있음.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보와 주변 시세 데이터를 종합적으로 고려한 예상 입찰가 산정은 다음과 같습니다.

최근 주변 매매 사례(2026년 7월)에서 면적별 가격 추이를 분석한 결과, 본건(34.20㎡)의 현재 시세는 약 279,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 낙찰받아 부담하게 될 추가 비용(투자금)은 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 94,000,000원 입니다.

(계산 근거: 추정 시세 279,000,000원 - 인수 보증금 185,000,000원 = 94,000,000원)

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.