나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51675 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 25층2502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층건 중 제1동 제25층 제2502호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 남측으로 각각 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월 ~ 10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51675 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 25층2502호

신주소: 전라남도 목포시 호남로 6 (남교동)

건물명: 남교크레지움에듀파크

주용도: 아파트 (공동주택)

총층수: 25층

해당층수: 25층

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매 및 권리 관계 요약

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

등기부채권 총액: 532,100,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조(벽식구조)의 25층 건물 중 25층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다. 본 건물은 2020년 4월 13일에 사용승인되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상황

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측, 북측, 남측으로 각각 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(100,800,000원)입니다. 본 경매로 인해 소유권 보존 등기 이후 접수된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류)는 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 이영교가 존재하며, 두 건의 보증금이 기록되어 있습니다.

첫 번째 기록: 보증금 186,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-11, 확정일자 2021-05-11, 배당신고일자 2024-04-09, 대항력 없음.

두 번째 기록: 보증금 195,300,000원 (1차 보증금 증액분 9,300,000원 포함), 차임 0원, 전입일자 2021-05-11, 확정일자 2021-04-09, 배당신고일자 2024-04-09, 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남교동 일대는 주거지 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의성이 갖춰진 곳입니다. '목포북교초등학교'가 인접해 있어 교육 환경 또한 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 목포북교초등학교 외에 목포중앙병원, 각종 금융기관, 상점, 음식점 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역은 주거지 밀집 지역으로, 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.3. 잠재적 가치

주거 밀집 지역과 초등학교 인근이라는 입지적 특성을 바탕으로 안정적인 주거 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

서측, 북측, 남측으로 접한 왕복 2차선 도로를 통해 차량 이동이 편리하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다. 주변 상업시설 및 편의점을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

도보 거리에 목포북교초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 목포중앙병원을 비롯한 의료 시설이 인근에 위치하고 있어 건강 관리에도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 공과금

현황조사보고서에 따르면, 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월 ~ 10월) 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 이는 경매 절차와 별개로 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산에도 채권이 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 채권자들의 이해관계에 따라 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 건물 노후도

2020년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 건물 노후에 따른 리스크는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6.4. 기타 사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 채권 총액이 5억 원을 초과하는 등 높은 부채가 설정되었으나, 모두 말소 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 목포북교초등학교 인근의 우수한 교육 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 모든 권리 관계가 말소 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 미납 전기료 등 공과금 정산 필요 여부를 반드시 확인해야 하는 점과 공동담보 물건이라는 특성을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 아파트, 단독주택, 상가 혼재 지역으로 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경 우수하여 실수요자 선호도가 높을 것으로 보입니다.

* 권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이후 모든 권리가 말소 예정이며, 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 역세권/교통 편리: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다. 현재까지 제공된 정보상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본 건의 특이사항(미납 전기료 등) 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 권리 관계가 매우 명확하므로 시세 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.