나이스옥션 법원경매 군산 2025타경600 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 489 금호아파트 101동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산진포초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 제101동 제15층 제1502호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 '아파트 건물부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약8미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-04-02)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상 토지는 등기사항전부증명서상[집합건물] 489, 470-1, 470-2, 471-2, 473-2, 491-2, 492-2, 495-2, 496-2, 497번지로 등재되어있으나, 현황 1993.12.29일자로 토지합병되어 489번지에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : --

물건 비고

공부상 지번은 489, 470-1, 470-2, 471-2, 473-2, 491-2, 492-2, 495-2, 496-2, 497번지로 등재되어 있으나, 현황은 토지합병되어 489번지 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경600 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 489 금호아파트 101동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

면적:

* 토지면적: 36.97㎡ (약 11.18평)

* 건물면적: 73.09㎡ (약 22.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 탁OO

특이사항: 공부상 지번은 489, 470-1, 470-2, 471-2, 473-2, 491-2, 492-2, 495-2, 496-2, 497번지로 등재되어 있으나, 현황은 토지합병되어 489번지 지상에 소재합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 위치하며, '군산진포초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로상황: 물건지 남서측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 12일 접수된 탁우진 채권자의 강제경매 개시 결정 등기 (2025타경600)입니다.

* 주요 권리 관계:

* 을구 10번, 2025년 8월 11일 접수된 탁우진의 주택임차권 (125,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. (단, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우)

* 이 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 탁

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 5일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 상기 임차인의 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. (권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 권리분석 요약: 선순위 임차권이 존재하며, 해당 보증금의 전부 또는 일부 인수 가능성이 있어 면밀한 배당 분석이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 대상 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근으로는 주거민을 위한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 이용 현황: 단지 내 상가 및 주변 상업 지구를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 본 물건은 나운동 금호아파트 101동 15층에 위치하며, 해당 아파트는 1991년 9월 11일에 사용 승인되었습니다. 총 7개 동, 930세대로 이루어진 대규모 단지이며, 최고층은 15층입니다.

* 주변 편의시설: 북서측 인근에 군산진포초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 대중교통 시설 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다.

* 기타 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인의 보증금 125,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건축 연식: 1991년 준공된 건물로, 30년이 넘어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가와 실거래가 차이: 감정가는 125,000,000원이지만, 동일 면적(73.09㎡)의 최근 매매가는 2026년 7월 5일 90,000,000원으로 조사되어 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 시세 파악 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 말소되지 않고 인수될 가능성이 있는 선순위 임차권과 노후화된 건축 연식, 그리고 감정가 대비 낮은 최근 실거래가 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 취득 비용이 크게 달라질 수 있어, 배당표 분석이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 나운동의 기존 주거 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 사업 진행 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인수되는 권리 고려 시 저가 매수 기회: 만약 임차 보증금 인수 부담이 없거나, 실제 인수 금액이 시장 가치보다 현저히 낮을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

산정 근거: 감정가는 125,000,000원이지만, 동일 면적(73.09㎡)의 최근 실거래가(2026년 7월 5일 기준 90,000,000원)를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 임차 보증금(125,000,000원)이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우의 리스크를 감안하여, 실거래가와 감정가 사이에서 보수적으로 접근한 금액입니다. 최종 입찰가는 법원 배당 분석 결과 및 현장 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.