나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51671 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목원동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상25층 건물 내 제21층 제2102호(남향, 계단식)로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 타일붙임 바닥 : 강화마루, 타일붙임 창호 : PVC새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51671 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2102호

물건종별: 아파트

감정평가액: 202,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 22.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매종류: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건물상세정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상25층 건물 중 제21층 제2102호 (남향, 계단식)

건물 용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 2020년 4월 13일

면적 정보:

* 전용면적: 72.75㎡ (약 22.02평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음. 일반적으로 전용면적보다 약간 더 넓을 수 있습니다.

건축면적: 1836.1236㎡

연면적: 13517.9387㎡

건폐율: 75.9168%

용적률: 385.2501%

2. 입지조건

주위환경: 전라남도 목포시 남교동 소재 '목원동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로 주변 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리함.

도로: 단지 남측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권 (100,800,000원).

본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되며, 신청채권자는 임차보증금 대위변제자임.

등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류)는 말소될 예정임.

인수되는 권리는 없음 (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 15일

* 확정일자: 2020년 5월 28일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 본 임차인은 대항력이 없음.

기타 권리사항:

* 채권 총액: 525,800,000원 (등기부 요약 기준)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주상복합 지역 특성상 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

인근의 목원동행정복지센터 등 관공서 접근성이 양호함.

구체적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 지역 내 주거 및 생활 편의 시설 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주거 편의: 인근에 편의시설 및 상업시설이 위치하여 생활이 편리함.

교육 환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용을 받음.

교통 편의: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

미납 전기료: 건물 전체 세대에 대한 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 1월-10월)이 발생한 상태이며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있다는 점은 관리비 체납 등 공용 부분의 문제가 있을 수 있음을 시사함. 이는 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 잠재적 부담이 될 수 있음.

신청채권자 지위: 신청채권자가 임차보증금 대위변제자라는 점은 임차인과의 관계에서 발생한 채권이 경매로 이어졌음을 나타내며, 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편임.

권리관계가 비교적 명확하고 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

다만, 건물 전체 세대의 미납 전기료 발생 사실은 향후 관리비 정산 등에서 추가적인 확인 및 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 선호도가 높을 수 있음.

양호한 입지: 주상복합 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 좋고 교통 여건이 무난함.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 인수 부담이 없음.

토지/건물 일괄매각: 토지 지분이 포함되어 있어 건물만 독립적으로 가치를 평가받는 경우보다 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 202,000,000원

본 건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되어, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

주변 시세, 본 건의 장단점, 현재 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 함.

일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 미납 전기료와 같은 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

향후 명도, 잔금 납부, 등기, 입주 등 추가 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 정보

인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 것으로 파악되었습니다. 현재까지 조사된 바로는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.