나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34325 [1] 광주광역시 남구 봉선동 494 솔뫼렉스케이원 제18층 제1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 봉선동 광주광역시남구청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 아파트 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층, 지하1층 (사용승인일: 2005.4.29) 외 벽: 석재붙임마감 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

아파트

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 주상용 부지

인접 도로상태등

남측으로 광대한면에 접하며, 북측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

71.3평형

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34325 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 봉선동 494 솔뫼렉스케이원 제18층 제1801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 770,000,000원

* 토지면적: 38.98㎡ (약 11.79평)

* 건물면적 (전용): 159.90㎡ (약 48.37평)

* 건물면적 (분양/공급 추정): 71.3평형 (약 235.72㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2005년 4월 29일

* 총 층수: 20층 (해당 층: 18층)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 광주광역시 남구청 남동측 인근에 위치하며, 상업용 건물 및 아파트 단지가 밀집되어 있음.

* 교통 상황: 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상태: 남측으로 광대한 면에 접하며, 북측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 진출입이 용이함.

* 토지 이용 계획: 근린상업지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권 최고액 782,400,000원)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 임차권 등은 없는 것으로 판단됨.

* 등기부 채권 총액: 1,218,866,781원으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 봉선동은 광주광역시 내에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나임.

* 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 근린상업지역으로 지정되어 있어, 건물 하층부에 상업 시설 등이 복합적으로 이용될 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지명: 솔뫼렉스케이원 (솔뫼 REX-K1)

* 건축 연도: 2005년 (준공 21년차)

* 해당 물건은 20층 건물 중 18층에 위치하여 고층 조망권을 확보할 수 있음.

* 아파트 단지 규모: 1동, 총 64세대.

* 주차 시설: 건축물대장상 총 주차 대수는 130대(지하) + 12대(옥외)로 파악되며, 세대당 주차 공간 확보는 양호한 편으로 예상됨.

* 주변 시설: 인근에 편의시설, 상업시설, 주거 단지가 밀집되어 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음. (제공된 정보상 혐오시설은 확인되지 않음.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 2005년식으로 21년차 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 12억 원을 초과하여 재무 상태가 복잡한 편임.

* 감정가 대비 채무: 근저당 채권 최고액이 감정가를 소폭 초과하는 점은 유의할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 고층의 이점을 가지고 있음.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있음.

* 최근 시세 변동 및 주변 개발 현황을 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 봉선동은 광주 내에서도 교육 및 생활 환경이 우수하여 꾸준한 수요가 있는 지역임.

* 18층 고층으로 인한 우수한 조망권 및 개방감이 장점.

* 최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능하며, 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 159.90㎡ (전용면적) 타입의 13층 매물이 2025년 9월 29일에 7억 2천만원에 거래되었음.

* 149.24㎡ (전용면적) 타입의 16층 매물이 2025년 11월 14일에 7억 4천만원에 거래되었음.

* 149.24㎡ (전용면적) 타입의 7층 매물이 2025년 11월 26일에 7억 9천 8백만원에 거래되었음.

* 본 물건은 159.90㎡ 타입이며 18층에 위치함.

* 유사 면적(159.90㎡)의 13층 거래가 7억 2천만원인 점을 고려할 때, 18층이라는 이점을 감안하면 7억 2천만원보다는 높은 가격으로 형성될 것으로 예상됨.

* 16층 149.24㎡ 거래가 7억 4천만원임을 감안하면, 본 물건은 이보다 높거나 유사한 수준에서 고려 가능함.

* 감정가(7억 7천만원)와 최근 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 7억 4천만원에서 7억 7천만원 사이로 산정하는 것이 합리적임.

* 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.