나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58664 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 63-9 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "중앙동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하3층 지상15층 건내 제12층 제1202호로서, (사용승인일 : 2014.06.30) 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 "공동주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접토지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, "공동주택 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 63-9번지는 도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)), 62-4번지는 도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)), 66-1번지는 도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 : 임차인 정수경)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58664 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 63-9, 12층1202호 (용인에스원스마트빌)

용도: 아파트 (공동주택)

사용승인일: 2014년 06월 30일

1.1. 3. 면적 및 지분 정보

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지 지분: 4.054㎡ (약 1.22평)

건물면적: 12.54㎡ (약 3.79평)

건물 지분: 12.542㎡ (약 3.79평)

1.1. 4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 68,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "중앙동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 입지 조건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

3. 권리 분석

3.1. 1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준 권리는 2025년 11월 05일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)입니다.

3.1. 2. 임차인 현황 및 권리 관계

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 정수경)

보증금: 92,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 24일

확정일자: 2021년 02월 24일

대항력: 없음

3.1. 3. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.1. 4. 특이사항 (HUG 인수 조건 관련 확약서)

주택도시보증공사로부터 2026년 06월 01일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

물건지 인근은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능과 일부 상업 기능이 복합된 지역입니다.

5. 생활 정보

5.1. 1. 건물 구조, 설비 및 내부 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 3층, 지상 15층 건물 중 12층에 위치합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감으로 추정됩니다.

5.1. 2. 아파트 단지 정보

아파트명: 용인에스원스마트빌

동수: 1개동

세대수: 299세대

총층수: 지상 15층 (최저 3층)

건물 연면적: 12,247.73㎡ (약 3,705.0평)

5.1. 3. 주차 시설

지상 주차대수: 5대

지하 주차대수: 3대

주차대수 합계: 0대 (제공된 정보 상 합계 수치에 불일치 확인)

6. 잠재적 리스크

6.1. 1. 초소형 면적의 활용도 및 수요

본 건의 전유 면적은 약 3.79평으로 매우 협소하여, 주거 목적 외 활용 방안이나 실수요자층이 제한적일 수 있습니다.

6.1. 2. 토지 이용 계획 및 규제 현황

물건지 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

6.1. 3. 임차권 관련 복잡성 및 법적 검토

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서가 제출되었으나, 임차권등기 말소 및 보증금 관련 법적 절차에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

6.1. 4. 시장 가격 변동 가능성

최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 향후 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 김량장동에 위치한 소형 아파트(공동주택)로, 2014년 준공되어 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 채무나 권리는 없습니다. 다만, 3.79평의 매우 작은 전용 면적과 HUG 관련 임차인의 확약서에 따른 법적 해석의 중요성을 고려해야 합니다. 지역은 도시재생 활성화 지역으로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 명도 진행 시 복잡성이 적을 것으로 예상됩니다.

* 초소형 면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자용으로 고려할 수 있습니다.

* 용인시 도시재생 활성화 지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 동일 평형 및 건물 내 다른 층의 거래가는 다음과 같습니다.

* 15층: 67,000,000원

* 12층: 64,000,000원

* 6층: 62,500,000원

본 경매 물건은 12층으로, 최근 실거래가 64,000,000원 수준을 기준으로 판단할 수 있습니다. 감정가 68,000,000원은 최근 실거래가 상단보다 높게 책정되었습니다.

9.1. 2. 적정 입찰가 산정

위 분석을 바탕으로, 인수되는 보증금이 없고 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.