나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20547 [1] 충청남도 논산시 은진면 용산리 64 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 용산리 소재 "간지샘골" 마을 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 공도에 가까우며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~3)토지 공히 부정형,평지의 세로(불)도로에 접하거나 가까우며, "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

노폭 약3미터 내외의 포장도로에 접하거나 그 인근에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 ): 도시지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2): 도시지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별무함

공부와의 차이

본건 기호2)토지는 공부상 지목이 "구거"이나 현황 "답"임 본건 기호3)토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "답"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,3 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).
3. 목록3 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “답”임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 논산지원 2025타경20547 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금으로 추정)

1.2. 물건정보

소재지: 충청남도 논산시 은진면 용산리 64

용도: 답 (전, 구거에서 현황 답으로 이용 중인 일부 포함)

토지면적: 1,605.00㎡ (약 485.50 평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가및면적

감정가: 72,225,000원

토지면적: 1,605.00㎡ (약 485.50 평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 용산리 소재 "간지샘골" 마을 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통및도로

본건 토지는 공공도로와 가까우며, 인근 공공도로에는 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통으로 판단됩니다. 또한, 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하거나 그 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리및소멸권리)

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 11월 17일 접수된 국민건강보험공단의 압류 등기입니다. 매각으로 인해 해당 압류, 가압류(대전신용보증재단, 신용보증기금), 강제경매(신용보증기금) 등기 및 기타 권리들은 원칙적으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 인수되는 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는권리

일반적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리만 인수되며, 본건의 경우 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적특성

본건 소재지는 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역의 특성을 보입니다. "간지샘골" 마을과 인접하여 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 개발가능성

본건은 도시지역 내 생산녹지지역으로 지정되어 있습니다. 이는 신규 건축 및 개발에 제한이 따르지만, 농업 관련 활동이나 제한적 범위 내에서의 개발은 가능함을 의미합니다. 최근 논산시에서는 국방국가산업단지 조성 등 대규모 개발 사업이 추진되고 있어, 지역 전반의 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인근 은진면 소재지에 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 논산시내 및 주요 관광지인 선샤인랜드 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 공공시설

논산시청 등 주요 행정기관은 논산시내에 위치하며, 본건과는 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지관련규제

본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 해당 증명서 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 낙찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 지역에 따라 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 신축 및 증축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 현황과공부상의차이

본건 중 일부 필지는 공부상의 지목이 '구거' 또는 '전'이나, 현재 실제 현황은 '답'으로 이용되고 있습니다. 이는 지적 정리 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 기타리스크

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 정확한 임대 여부 등은 파악되지 않았으나, 인수되는 임차인이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합의견

본건은 논산시 은진면에 위치한 농지로, 현재 '답'으로 이용되고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지이용계획상 생산녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 관련 규제를 확인해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자포인트

* 논산시의 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농업 생산 활동 또는 농촌 주택 신축 등 토지의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 감정가가 72,225,000원으로, 토지 면적 대비 합리적인 가격으로 평가되었습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 72,225,000원을 기준으로, 권리관계의 명확성과 농지취득 관련 규제, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 농지 취득에 필요한 자격 및 절차를 사전에 면밀히 검토하시기 바랍니다. 인근 농지 시세 및 최근 거래 사례를 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.