나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3921 [1] 부산광역시 북구 만덕동 884-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 '백양중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내에 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구단위계획구역), 주거용지(단독주택용지(건폐율:60%이하,용적률:200%이하)), 도로(접합), 상대보호구역(백양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적 및 건물개황도' 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 제시외 물건 ㉠ ~㉢은 종물 및 부합물로서 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인:1986.12.24) 외벽 : 벽돌 타일 붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시창 구조임. 내부 현장조사 불가하여 내벽 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적 및 건물개황도' 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 제시외 물건 ㉠ ~㉢은 종물 및 부합물로서 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '한국폴리텍대학 부산캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 3호선 '남산정역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호(3) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일:1985.07.16) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지 내 부정형 토지로서 아파트 및 아파트 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕천동 365-11 :제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구단위계획구역), 주거용지(단독주택용지(건폐율:60%이하,용적률:200%이하)), 도로(접합), 상대보호구역(백양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 일동파크맨션(소규모) 소규모재건축 정비사업이 진행 중인 건으로 해당 정비사업조합에 문의한 결과 해당 호수는 청산 대상으로 조사되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 주택 및 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3921 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 만덕동 884-10

* 용도: 근린주택

* 감정가: 463,472,860원

* 토지면적: 202.10㎡ (약 61.14평)

* 토지지분: 202.1㎡ (약 61.14평)

* 건물면적: 212.24㎡ (약 64.20평)

* 건물지분: 212.24㎡ (약 64.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOOO (신만덕새마을금고)

* 특이사항: 재건축구역, 주택 및 근린생활시설로 이용 중.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 부산광역시 북구 만덕동에 소재하며, '백양중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (참고: 별도 구분건물 정보에 따르면 부산도시철도 3호선 '남산정역'이 인근에 소재한다고 언급되어 있으나, 이는 본건 물건과 동일 주소가 아닐 수 있어 주의가 필요합니다.)

* 도로상태: 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만덕1택지지구), 주거용지(단독주택용지, 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하)로 지정되어 있습니다. 또한, 백양중학교 상대보호구역 및 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부요약:

말소기준권리는 2016년 9월 2일 접수된 신만덕새마을금고의 근저당권(을11)이며, 금액은 188,500,000원입니다.

본 경매는 2025년 11월 11일 접수된 신만덕새마을금고의 임의경매개시결정(갑16)에 의해 진행됩니다.

이 외 소유권 이전, 압류 등의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(말소기준권리 기준)은 188,500,000원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)뉴원개발이율 : 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원, 전입일자 2019-04-12. 대항력 없음.

* 구 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-04. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-18. 대항력 없음.

* 주식회사태성이엔지개발편 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-04-22. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 업종 및 특성: 본 물건은 주택 및 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중에 있습니다. 건축물대장상 복합용도로 사용되고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 시세 동향:

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보에 따르면, 만덕동 소재 화목그린빌라(전용 58.26㎡)는 2025년 12월 6억 3천만원에, 휴플러스한신(전용 52.81㎡)은 2026년 5월 6억 4천만원 및 7억원에 각각 거래되었습니다.

이는 본건 물건(대지 202.10㎡, 건물 212.24㎡)의 감정가(4억 6천만원대) 대비 상당한 격차를 보이며, 주변 시세가 본건 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 다만, 이는 빌라/연립 주거형태와 본건 근린주택의 용도 및 규모 차이를 고려해야 합니다.

* 재건축 구역 관련 정보: 본건이 재건축구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (참고: 별도 제공된 '구분건물감정평가요항표'에는 '일동파크맨션' 소규모 재건축 관련 정보와 함께 해당 호수가 청산 대상이라는 내용이 있으나, 이는 덕천동 소재로 본건 물건(만덕동)과 주소가 달라 직접적인 연관성은 없을 수 있습니다.)

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 학교(백양중학교)가 인접해 있으며, 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 백양중학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 건물 사용승인일이 1986년으로, 건축된 지 상당한 기간이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 건물 내부 현장 조사가 불가하여 상세한 이용 상태 및 내부 구조를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 명시된 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 재건축 사업 불확실성: 재건축 구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 시기, 방식, 결과 등에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 만덕동에 위치한 근린주택으로, 재건축 예정 지역이라는 점에서 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 권리 관계는 명확하여 인수할 부담은 없으나, 건물 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 안고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 재건축 가능성 등의 잠재적 가치가 충분히 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 구역: 지역 개발 사업 진행 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 계획 수립 용이.

* 낮은 감정가 대비 높은 주변 시세: 시세 반영 및 재건축 기대감을 고려한 투자 매력 존재.

* 복합 용도: 주거 및 상가(일반음식점) 용도로 활용 가능하여 임대 수익 또는 사업 추진 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 463,472,860원입니다.

주변 유사 부동산(연립/다세대)의 최근 매매 사례를 볼 때, 58.26㎡ 면적의 건물이 6억 3천만원, 52.81㎡ 면적의 건물이 6억 4천만원에서 7억원에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 대비 상당히 높은 수준이며, 본건이 대지면적과 건물 연면적에서 더 크다는 점을 감안하면 현재 시세는 감정가를 훨씬 상회할 것으로 판단됩니다.

또한, 재건축 구역이라는 점은 미래 가치 상승의 긍정적 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재의 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 보이며, 시장에서 더 높은 가치로 평가될 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 120% ~ 150% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 예상 입찰가: 463,472,860원 * 1.2 = 556,167,432원

* 최대 예상 입찰가: 463,472,860원 * 1.5 = 695,209,290원

본 물건의 투자 가치는 재건축 사업 진행 상황 및 향후 개발 계획, 그리고 예상되는 시장 가치를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.