나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21008 [1] 경상남도 의령군 의령읍 중동리 394-15 혜성미주상복합아파트 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 의령읍 중동리 '의령경찰서' 남동측 인근에 위치하는 혜성미 주상복합아파트 2층 204호로서, 주변은 아파트, 단독주택 및 근린시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상15층건 중 2층 204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용 중임.

설비내역

제반 급.배수, 위생설비, 옥내소화전, 승강기 설비, 공동현관문 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 세로(가), 남측으로 소로한면과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

현황 '근린생활시설'로 공실 상태이며, 집합건축물 대장상 용도는 '사무소' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경21008 (1)

* 소재지: 경상남도 의령군 의령읍 중동리 394-15 혜성미주상복합아파트 1동 2층204호

* 물건종별: 근린상가 (집합건물)

* 토지면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

* 건물면적: 65.72㎡ (약 19.88평)

* 감정가: 85,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 의령군 의령읍 중동리 '의령경찰서' 남동측 인근에 위치하는 혜성미주상복합아파트 1동 2층 204호임

* 주변환경: 주변은 아파트, 단독주택 및 근린시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨

* 교통: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준임

* 도로: 본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 '가'구, 남측으로 '소로'와 각각 접함

* 토지이용계획: 『토지이용계획확인서』상 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역에 해당함

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 전현자 (접수일자: 2024-12-03)

* 근저당: 박종훈 (접수일자: 2025-05-29, 권리금액: 129,510,127원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 박종훈 (접수일자: 2025-11-12, 권리금액: 129,510,127원)

* 총 채권액: 129,510,127원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권은 기재된 바 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대관계는 미상임. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대관계 미상이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주요용도: 본건은 집합건물로서, 집합건축물대장상 용도는 '사무소'이나, 현황은 '근린생활시설'로 이용 중임

* 공실상태: 현재 공실 상태로 이용 중임

* 주변 상권: '의령경찰서' 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 기타 근린시설 등이 혼재된 지역임. 상권의 규모가 크지는 않으나 기본적인 유동인구가 예상됨

* 업종: 주변 환경을 고려할 때 일반 소매점, 사무실, 기타 서비스 관련 업종 등이 입점 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물규모: 본건이 속한 혜성미주상복합아파트는 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 3층, 지상 15층 건물임

* 건물 상태: 외벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 섀시창호로 구성되어 있음

* 편의시설: 건물 내에는 제반 급배수, 위생 설비, 옥내소화전, 승강기, 공동현관문 등이 설치되어 있음

* 주차: 건물 내 실내 주차 42대, 옥외 주차 1대의 공간이 확보되어 있음

* 주변 시설: '의령경찰서'가 인근에 위치하여 치안 확보에 유리한 환경입니다. 또한 아파트 및 주택가와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로, 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도('사무소')와 현황 이용 용도('근린생활시설')가 상이하여, 향후 건축 관련 규제나 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 혹시 있을지 모를 숨은 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (인수되는 보증금은 0원으로 파악됨)

* 토지 이용 제한: 토지가 일반상업지역 외에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건물 이용 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 의령군에 위치한 근린상가로, 혜성미주상복합아파트 단지 내에 있어 주거 배후 수요를 일부 확보할 수 있는 입지입니다.

* 감정가는 8,500만원으로, 면적 대비 적정성을 검토할 필요가 있습니다. 현재 공실 상태이며, 용도상의 차이가 존재합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 소규모 상권 내에서의 가치 상승 또는 임대 수익 확보 가능성을 신중하게 타진해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됩니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 8,500만원을 기준으로, 현재 공실 상태임을 감안하여 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지적 장점: 경찰서 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 수요층 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 8,500만원을 기준으로, 현장 조사, 주변 시세, 향후 임대 가능성, 공실 리스크, 용도 불일치 등의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 의령 지역의 상권 특성과 해당 건물의 투자 가치를 면밀히 분석한 후, 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

* 본 보고서의 내용은 참고용이며, 최종 입찰 결정은 반드시 전문가와 상의 후 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.