나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53319 [1] 경기도 광주시 매산동 577 신영하우스빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "광주 대성 아파트" 남측 인근에 위치하며 부근으로 단독 주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거 지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사슬라브)지붕 4층건 다세대주택 중 2층 203호로서, 외 벽 : 치장벽돌 위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배. 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.후면 ("내부개황도 및 사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책 지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53319 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 광주시 매산동 577 신영하우스빌 2층 203호

용도: 다세대주택

1.3. 토지 정보

토지 면적: 59.11㎡ (약 17.88평)

토지 지분: 59.11㎡ (약 17.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 50.61㎡ (약 15.31평)

건물 지분: 50.61㎡ (약 15.31평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사슬라브)지붕 4층 건물 중 2층 203호

건물 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

건물 설비 내역: 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 공동현관 보안 설비 등

1.5. 매각물건 종류

토지/건물 일괄 매각

1.6. 감정가

147,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "광주 대성 아파트" 남측 인근에 위치하며, 부근으로 단독 주택 및 다세대 주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

2.3. 주변 시설

본 물건지 인근에는 다양한 주거 시설이 분포하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨. 인근 지역은 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으며, 주거형성 지역으로 조사됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 상 소유권 보존(2015.09.02) 이후 소유권 이전(2016.01.04, 2021.05.03)이 이루어졌으며, 근저당권(2023.02.22, 72,000,000원, 중소기업은행)이 설정되어 있음. 또한 압류(2023.05.09, 경기광주세무서장)가 있었으나, 해당 권리들은 말소 기준 권리인 근저당권(을1)보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상됨. 임의경매개시결정(2025.10.31, 중소기업은행)이 등기되어 있음.

3.2. 임차인 현황

등기부등본 상 권리분석에 따르면, 임차인 김 씨가 전입일자 2020-05-12 기준으로 대항력이 있는 것으로 파악됨. 해당 임차인의 보증금은 0원, 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 인수되는 보증금 합계는 0원임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 말소기준권리

근저당권 (2023.02.22, 중소기업은행, 금72,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 금전적인 부담을 인수하는 부분은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 주거 거래 동향

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 매산동 지역의 주택 거래는 다음과 같이 이루어졌음.

* 삼호맨션(연립, 1997년식): 2026년 5월, 84.47㎡(약 25.55평) 거래가 130,000,000원

* 한솔골든타운(연립, 1996년식): 2026년 5월, 74.64㎡(약 22.58평) 거래가 82,000,000원

* 리치하우스(다세대, 2015년식): 2026년 5월, 46.34㎡(약 14.02평) 거래가 107,000,000원

4.2. 본건 시세 분석

본건은 2015년에 건축된 신축 다세대주택으로, 면적은 50.61㎡ (약 15.31평)임. 가장 유사한 유형인 리치하우스(2015년식, 46.34㎡)의 최근 거래가(107,000,000원)를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 7,632,000원/평임. 이를 본건 면적(15.31평)에 적용 시, 약 116,850,000원의 시세가 형성될 수 있음. 이는 감정가(147,000,000원)보다 낮은 수준이며, 가장 최근의 건축 연도를 가진 다세대 주택 거래 사례를 기반으로 한 분석임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 마트, 편의점, 음식점 등 근린생활시설 이용이 용이함.

* 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호함.

* 정확한 학군 및 의료 시설 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 일반적인 주거지역의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김 씨가 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 시 점유 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 점유 사용에 대한 협의 또는 법적 절차가 수반될 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 추후 거래 시 외국인 등에 대한 제한이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(대규모 공장, 유해 시설 등)이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않음. 다만, 일부 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있는 점은 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 0원의 인수 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 있다는 점이 특징임. 감정가는 147,000,000원이지만, 최근 유사한 신축 다세대 주택의 거래 사례를 바탕으로 산정한 시세는 약 117,000,000원 수준으로 평가됨. 대항력 있는 임차인과 관련된 명도 이슈는 금전적 부담은 없으나, 절차적 검토가 요구됨. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하나, 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 준공) 건물이므로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이어서, 금전적 인수 부담 없이 명도를 진행할 수 있음.

* 향후 지역 개발 가능성이 있는 계획관리지역 및 성장관리구역에 속해 있음.

* 주변 유사 다세대 주택 거래 사례 대비 감정가 또는 예상 입찰가를 합리적으로 설정할 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원이나, 유사한 신축 다세대 주택의 최근 실거래가를 반영한 시세는 약 117,000,000원 수준으로 분석됨. 현재 채권액(약 61,138,508원) 및 0원의 인수 보증금을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됨.

투자가치 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안함.

최초 제안가는 115,000,000원으로, 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.