나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1502 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 101동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 학교, 아파트, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 29층 건물, 제101동 제20층 제2004호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1502 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨시너지2506유동화전문

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 101동 20층 2004호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2014년 10월 28일

총 층수: 29층 (본건 20층)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 52.04㎡ (약 15.74평)

토지 지분: 52.0378㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9403㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 433,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화 물건

특수 물건 정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치하며, 인근에 증산중학교가 북서측에 있습니다. 주위는 근린생활시설, 학교, 아파트, 소공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건은 양산 반도유보라4차 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 학교(증산중학교, 물금고등학교 등)와 근린생활시설, 소공원 등이 분포하고 있습니다. 또한, 물금 신도시의 중심부에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.4. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 지역 인근에 혐오시설이 특별히 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020.07.27. 부산은행 근저당권)

본 건과 관련하여 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사 반도건설 (2014-12-29)

* 소유권이전: 최현우 (2015-01-09)

* 소유권이전: 김애린 (2020-07-27, 매매)

* 근저당권: 부산은행 (2020-07-27, 채권최고액 220,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 부산은행 (2021-01-08, 채권최고액 110,000,000원)

* 근저당권: 부산은행 (2022-01-25, 채권최고액 58,900,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-01-20, 85,000,000원)

* 가압류: 동부산 (2025-02-10, 40,521,586원)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-02-20, 66,411,404원)

* 가압류: 롯데카드 (2025-03-25, 11,002,240원)

* 가압류: 신한카드 (2025-03-31, 8,529,170원)

* 임의경매개시결정: 케이씨시너지2506유동화전문 (2025-11-10, 353,300,786원)

등기부채권 총액: 600,364,400원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요: 없음)

* 물건명세서상 특이사항: 없음

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 정보가 명확하지 않아 인수 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등은 추가 확인이 필요하며, 이에 따른 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있으니 반드시 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 속한 물금읍 범어리는 신도시 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 학교와 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

주거 지역으로서 용도 제한이 명확하며, 도로망 또한 양호하게 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

증산중학교, 물금고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지 내·외부 가로망이 잘 정비되어 있고, 주변에 소공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 양산반도유보라4차

* 주소: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2

* 건축년도: 2014년

* 동수: 16동

* 세대수: 1210세대

* 최고층/최저층: 29층/2층

* 주차대수: 총 11대 (지상 3대, 지하 23대) - (본 자료 오류 가능성 있음, 건축물대장상 총 주차대수 1534대, 지하 1523대, 지상 11대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 명도 절차에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 추가적인 보증금이나 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 유동화 물건 특성

유동화 물건으로, 채권 양도 및 관련 법률에 따라 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍 소재 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 단지 내 편의시설과 주변 교육 시설 또한 우수합니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양산 물금 신도시 내 핵심 지역에 위치하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 최신 건축 연식: 2014년 건축으로 비교적 신축에 속하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 주변 아파트 단지 및 학교 등이 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 층수의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 16층 거래: 49,700만원

* 2026년 7월 3층 거래: 40,700만원

* 2026년 7월 13층 거래: 45,200만원

본건은 20층으로, 최근 거래된 16층의 49,700만원보다 높은 층입니다. 감정가는 433,000,000원이지만, 최근 고층 거래 사례를 고려할 때 실거래가 수준에서 경매가가 형성될 가능성이 높습니다.

잠재적 리스크(임대차 관계 미확인)와 유동화 물건이라는 특성을 감안하되, 입찰 참여 시에는 최근 실거래가 최고가(49,700만원)와 감정가(433,000,000원)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 460,000,000원에서 490,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 응찰자 수, 시장 상황, 권리 분석 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최신 정보와 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.