나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30834 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 8층 803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 입암3주공아파트 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물임. 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16(국지도로(379))(접합),소로2류(폭8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합),소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 강릉지원 2025타경30834 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 305,000,000원

토지면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

건물면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 8층

사용승인일: 2023년 09월 27일 (신축 아파트)

토지형상: 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중

아파트 정보:

아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

총동수: 4동

총세대수: 295세대

최고층: 15층

주차대수: 총 242대 (지하 22대, 지상 정보 일부 누락)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

강원특별자치도 강릉시 입암동 소재, 입암3주공아파트 남동측 인근에 위치함. 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준임. 단지 내 포장도로와 접하여 차량 접근성은 양호함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속함. 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접함. 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 비행안전제5구역(전술) 등의 제한사항이 있음.

1.3. 권리분석

경매 개시 권리: 주택도시보증공사의 강제경매 신청 (2025타경30834)

등기부상 권리 분석:

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 03일자 우리은행 근저당권임.

이후 등기된 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

따라서, 경매 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담(유치권, 법정지상권 등)이 없는 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 220,000,000원

전입일자: 2023년 11월 16일

확정일자: 2023년 03월 08일 (전입일자보다 이전일자로 기록됨)

배당신고일자: 2024년 12월 05일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)이 말소 예정으로 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있으므로 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 입암동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 각종 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 생활 만족도를 높일 것으로 보임.

주변 편의시설:

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 쇼핑/마트: 차량 이동 시 강릉 시내의 대형 마트 및 편의 시설 이용이 가능함.

* 의료시설: 강릉시 병원 및 의원 등 의료 시설 접근성이 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 해당 물건은 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음. 비행 안전 구역은 주민 생활에 직접적인 불편을 야기하는 시설은 아님.

시장 변동성: 신축 아파트의 경우, 초기 공급 물량이나 지역 내 유사 신축 아파트의 공급량에 따라 시장 가치가 영향을 받을 수 있으므로, 향후 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2023년 9월에 사용 승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하며 권리 관계가 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으며, 모든 선순위 채권이 말소되는 조건으로 매각됩니다. 입암동 일대는 주거 편의시설과 교통이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적이나 안정적인 투자 목적으로 고려해볼 만합니다. 다만, 일부 토지 이용 제한이 존재하며, 지역 내 부동산 시장의 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 프리미엄: 2023년 신축 아파트로 최신 설비와 좋은 컨디션을 기대할 수 있습니다.

권리 관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

실거주 및 임대 용이성: 지역 내 주거 선호도가 높은 입지에 위치하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상되며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 보입니다.

양호한 입지 조건: 주거, 교통, 편의시설 접근성이 좋은 지역에 위치합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 305,000,000원입니다.

최근 주변 아파트 매매 시세 조사 결과, 유사 면적(약 73㎡)의 신축 아파트 매물이 280,000,000원에서 320,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

본 건은 신축 아파트이며 권리 관계가 매우 깨끗한 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 없어 인수하는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

시장 상황 및 본 건의 정확한 호재, 낙찰 희망자들의 관심도에 따라 변동성이 있겠으나, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 274,500,000원에서 305,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 상세 확인 및 최근 실거래가 동향을 추가로 분석하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.