나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34892 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 53-32 주공빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "여월초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동원유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34892 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 53-32 주공빌라 비동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

토지지분: 37.825㎡ (약 11.44평)

건물면적: 51.93㎡ (약 15.71평)

건물지분: 51.93㎡ (약 15.71평)

1.3. 건물 상세

건축물대장 상 건물명: 주공빌라 B동

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물

해당 호수: 4층 401호

준공일: 1994년 01월 26일

건물 총 연면적: 572.04㎡ (대지권 포함 면적)

건물 전유 면적: 51.93㎡ (약 15.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "여월초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

지역 지구: 제2종일반주거지역

기타 용도지역: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

도시계획/규제사항: 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(동원유치원, 여월중, 여월초), 절대보호구역(동원유치원), 과밀억제권역

특별 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 적용, 외국인 등 토지거래 허가구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 갑23 (인천광역시 압류, 2021.10.06.)

주요 권리 내역:

* 주택임차권 (을5, 김지은): 보증금 128,000,000원, 전입 2021.06.14, 확정 2021.05.31. (등기부 상 말소 권리이나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

* 가압류 (갑24, 주식회사국민행복기금): 14,005,733원 (말소)

* 가압류 (갑25, 주택도시보증공사): 367,000,000원 (말소)

* 압류 (갑26, 부천시) (말소)

* 압류 (갑27, 서대문구) (말소)

* 강제경매 (갑28, 주택도시보증공사): 128,000,000원 (말소)

* 압류 (갑29, 국민건강보험공단) (말소)

등기부채권 총액: 509,005,733원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김지은)

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.06.14

확정일자: 2021.05.31

배당신고일자: 2023.07.19

대항력: 없음

비고: HUG 보증 임대차로, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 성

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2025.02.05

확정일자: 2025.06.18

배당신고일자: 2025.12.10

대항력: 없음

비고: 소액 임차인이나 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사물건 시세

최근 거래된 유사 물건 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 부원아트빌 (2003년식, 전용 38.36㎡): 2025년 12월 24일 75,000,000원에 거래됨. (약 646만원/평)

* 에스디위너스빌 (2014년식, 전용 40.66㎡): 2025년 12월 1일 186,000,000원에 거래됨. (약 1,512만원/평)

* 세븐캐슬 (2020년식, 전용 52.2㎡): 2025년 12월 6일 270,000,000원에 거래됨. (약 1,708만원/평)

본건(전용 51.93㎡, 1994년식)의 감정가는 141,000,000원입니다. 신축 연도 차이를 감안하더라도, 유사 면적의 최근 신축 건물 거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건 인근에 여월초등학교가 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 다만, 대한민국 국적의 개인이나 주택이 아닌 용도로 취득 시에는 해당될 수 있으며, 통상적인 주택 거래에서는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경"이 명시되어 있습니다. 이는 본건에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 권리 관계 또는 관리 방식에 변경이 있음을 시사합니다. 다만, 권리분석 결과 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인하여 주요 임차권이 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자의 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 특이사항

감정평가서상 임대 상황은 미상으로 기재되어 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 물건입니다. 권리분석 결과, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임대차 관련 부담은 없습니다. 특히 HUG와의 관련 조항으로 인해 임차권이 소멸될 예정이므로 권리관계가 매우 깔끔한 편입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 하나, 매각기한까지는 유효함을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 이슈가 소멸 조건으로 정리되어 있어 낙찰자의 위험 부담이 적습니다.

* 최근 신축 주택의 거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 주거용 부동산으로서의 기본적인 입지 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

주변 신축 건물들의 거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 권리 인수 부담이 없고, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.