나이스옥션 법원경매 속초 2025타경302 [1] 강원특별자치도 고성군 거진읍 산북리 산106 목장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건중 기호 1 ~ 기호 6 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 산북리 소재 '산북리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 산간 농촌지대임.

위치 및 주위환경

본건 토지 중 기호 7 ~ 기호 9 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 송정리 소재 '송정보건진료소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 순수 산림지대임.

위치 및 주위환경

본건 토지 중 기호 10 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 가진리 소재 '고성군 공설묘원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 자연림 등이 혼재하는 마을주변의 야산지대임.

위치 및 주위환경

본건 중 기호 11 토지는 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 '원암리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

인접지 통하여 도보로 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 다소 불편시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 다중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 ~ 3 토지는 북측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 자연림 상태이며, 기호 4 ~ 6 토지는 남측 하향 완경사지의 부정형 및 사다리형 토지로서 기호 4 및 기호 5 토지는 휴경지 상태이며, 기호 6 토지는 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 대체로 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

대체로 서측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대의 사다리형 토지로서 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남서측으로 국공유지를 경유하여 2차선의 아스팔트 포장도로에 접근 가능함.

인접 도로상태

지적도상 '맹지'임.

인접 도로상태

본건의 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장된 현황 도로 개설되어 있음.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 보전산지, 임업용산지, <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함) 기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 임업용산지 기호 3 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 초지. 기호 4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함) 기호 5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상지역 50,000마리 이상(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 초지, <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함)임. 기호 6 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 임업용산지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지, 소하천구역(무식골천) 기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 700m에서 1,000m지역 1,000~3,000마리 미만(조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지. 기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상(조례확인요), 가축사육제한구역(돼지 700m에서 1,000m지역 1,000~3,000마리 미만(조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 11 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리 이상(조례확인요)) 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 10 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m지역 (조례확인요)), 제한보호구역(제한보호구역), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 기호 4 토지 상에 후첨하는 '사진'과 같이 창고용 컨테이너박스 1 동이 소재하나, 철거 및 이동이 용이한바, 경매 진행시 참고 바람.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨하는 사진과 같이 관정 1기가 소재함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 3 토지의 공부상 지목은 '도로'이나, 현황 자연림 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량철골지붕(현, 아스팔트 슁글지붕 등) 단층 건으로서 외 벽 : 목재싸이등 마감 등 내 벽 : 벽지 및 판넬, 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

주택 및 창고용 건물로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각하며 목록1,2,6 지상에 분묘소재 여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
- 목록4 농지취득자격증명필요(미제출시 매수신청보증금 몰수)
- 목록3은 공부상 '도로'이나 현황은 임야화 되어 있으며, 목록4 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너 1동이 있으며, 목록5는 토지 대부분이 벌목되어 있는 상태로 임야화 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

속초지원 2025타경302 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 고성군 거진읍 산북리 산106

1.3. 용도

목장용지

1.4. 감정가

212,702,800원

1.5. 면적

토지면적: 13,858.00㎡ (약 4,192.15평)

건물면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

박

1.9. 특이사항 및 특수물건정보

농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 여지 있음, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건 토지 중 일부(기호 1~6)는 '산북리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 산간 농촌지대입니다.

다른 일부 토지(기호 7~9)는 '송정보건진료소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 순수 산림지대입니다.

또 다른 토지(기호 10)는 '고성군 공설묘원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 혼재하는 마을 주변의 야산지대입니다.

나머지 토지(기호 11)는 '원암리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

인접지를 통해 도보로 접근 가능하며, 차량 접근도 가능하나 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편하거나 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

* 기호 1~3 토지: 북측 하향 완경사지의 부정형 토지로 자연림 상태입니다.

* 기호 4~6 토지: 남측 하향 완경사지의 부정형 및 사다리형 토지로서, 기호 4 및 5는 휴경지 상태이며, 기호 6은 자연림 상태입니다.

* 기호 7~9 토지: 북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로 대체로 자연림 상태입니다.

* 기호 10 토지: 서측 하향 완경사지의 부정형 토지로 자연림 상태입니다.

* 기호 11 토지: 남동측 하향 완경사지의 사다리형 토지로 주거용 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건의 남서측으로 국공유지를 경유하여 2차선 아스팔트 포장도로에 접근 가능합니다.

일부 지적도상 '맹지'인 토지가 있습니다.

본건 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장된 현황 도로가 개설되어 있습니다.

본건은 남동측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 2, 6: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역, 보전산지, 임업용산지 등.

* 기호 3: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역, 초지 등.

* 기호 4, 5: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 등. 일부는 건축법상 도로 포함.

* 기호 7~9: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지, 소하천구역(기호 7) 등.

* 기호 10: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 등.

* 기호 11: 계획관리지역, 가축사육제한구역 등.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 변동: 엄익수(보존 1987) → 대한에너시스주식회사(이전 2017) → 김창천(이전 2021)

* 권리관계: 채권자 박봉준에 의한 근저당권(₩960,000,000) 및 지상권 설정 기록이 있으나, 모두 말소된 상태입니다. 임의경매 개시 결정 기록도 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 960,000,000원

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건은 고성군의 산간 농촌지대, 순수 산림지대, 마을 주변 야산지대 등에 위치하며, 상업 및 공업 시설보다는 농업, 임업, 목축업 등의 1차 산업 활동이나 자연 친화적인 개발 잠재력을 가진 지역입니다.

4.2. 주변 개발 잠재력

주변 지역의 자연환경을 활용한 관광, 휴양, 체험 시설 등의 잠재력이 있습니다. 다만, 엄격한 토지이용계획 및 제한사항 준수가 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마을회관, 보건진료소, 공설묘원 등이 위치합니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 대중교통 접근성

대중교통 이용은 다소 불편한 편이며, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 목록 4 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금 몰수됩니다.

* 다수의 토지가 가축사육제한구역, 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지, 군사격장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따릅니다. (조례 확인 필요)

6.2. 현황상 문제점

* 일괄매각 목록 1, 2, 6 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 별도 확인이 필요합니다.

* 목록 3 토지는 공부상 '도로'이나 현황은 임야화되어 있습니다.

* 목록 4 토지 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너 1동이 소재합니다.

* 목록 5 토지는 토지 대부분이 벌목되어 임야화된 상태입니다.

* 일부 토지는 지적도상 '맹지'이므로 현황 도로 접근성을 별도 확인해야 합니다.

6.3. 권리관계 상 불일치

등기부등본상 말소된 권리(근저당, 지상권, 임의경매)가 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'로 기재된 부분은 정확한 권리관계 파악을 위해 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 고성군에 위치한 넓은 면적의 목장용지(주로 임야 및 휴경지)입니다. 다양한 토지이용계획상의 제한과 현황상의 문제점(분묘 가능성, 지목과 현황 불일치, 맹지 등)이 존재하며, 특히 권리관계 상 불일치 부분은 낙찰 후 인수될 수 있는 위험이 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 분묘 관련 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적으로 잠재적인 활용 가치가 존재합니다.

* 지역 개발 계획 또는 특정 목적(농업, 임업, 전원생활 등)에 부합할 경우 장기적인 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 해당 사항은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 권리분석, 현황 조사, 주변 시세 분석 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.