나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53351 [1] 경기도 광주시 신현동 1101-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "숲속동화어린이집" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차간격 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통여건은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 대체로 평지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 노폭 4-5미터의 도로에 구거에 놓인 다리를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

제시목록 외의 물건

후첨 토지건물명세표 및 사진용지 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(기호2) 철근콘크리트구조 경사지붕,평지붕 2층 건으로서, 외벽: 석재타일 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

(기호2) 단독주택으로 이용중임 (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

(기호2) 급배수위생설비, 지열보일러에 의한 난방설비 등임.

부합물 및 종물

제시외(ㄱ)은 구조,구조,용재 등으로 보아 영향이 있을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

(기호2) 다락층이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2. 건물에 다락층이 소재함
주식회사 단주택건설이 2026.01.28. 유치권신고(공사대금 618,505,508원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2026. 10. 20. 근저당권자 광주지구축산업협동조합이 주식회사 단주택건설의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53351 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 1101-10

용도: 단독주택

감정가: 1,249,617,000원

토지 면적: 358.00㎡ (약 108.3평)

건물 면적: 195.34㎡ (약 59.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 65.44㎡ (다락층 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 건축물 정보

건축물 용도: 단독주택

건축 구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕, 평지붕)

사용 승인일: 2023년 11월 24일

건축물대장상 면적: 총면적 195.34㎡, 연면적 195.34㎡, 대지면적 358㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "숲속동화어린이집" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장의 배차 간격 및 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편임.

2.3. 토지이용 및 도로상태

토지는 사다리형의 대체로 평탄한 지형이며, 단독주택 부지로 이용 중임.

물건지 서측으로 노폭 4-5미터의 도로가 있으며, 구거 상의 다리를 통해 진출입이 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(다락층 약 65.44㎡)도 포함하여 매각함.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 30일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권(을9/을5, 채권액 909,600,000원)임.

본 건 강제경매 개시결정 등기(2025년 11월 5일, 채권자: 정순남)가 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후의 권리들은 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (단, 지상권 관련 개요는 비어있어 확인 불가)

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 상권 특성

본건은 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 농경지 및 임야가 산재하여 전형적인 주거지 특성을 보임. 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있음.

4.2. 주변 실거래가 분석 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대 주택 실거래가 정보는 다음과 같음.

- 2026년 5월, 전용면적 70.17㎡(약 21.2평) 빌라: 320,000,000원 (평당 약 15,073,000원)

- 2026년 5월, 전용면적 84.74㎡(약 25.6평) 빌라: 465,000,000원 (평당 약 18,142,000원)

- 2026년 5월, 전용면적 52.25㎡(약 15.8평) 빌라: 130,000,000원 (평당 약 8,222,000원)

상기 실거래가는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있음. 단독주택의 경우 토지 가치 비중이 높아 평당 가치 산정이 다를 수 있으나, 주변 시세를 고려할 때 감정가 수준이 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 생활 환경을 갖추고 있음. 인근에 어린이집이 있어 영유아 자녀가 있는 세대에 편리할 수 있으나, 대중교통 접근성은 다소 불편한 점이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

주식회사 단주택건설이 2026년 1월 28일 공사대금 618,505,508원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명함. 해당 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 있으며, 이는 상당한 추가 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있는 주요 리스크 요인임. (단, 유치권 신고일이 경매 개시 결정일보다 늦어 법적 효력은 제한적일 수 있으나, 신중한 검토가 필요함)

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 등기부상 임차인이 없더라도 실제 점유자가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음.

* 개발 제한 구역: 역사문화환경보존지역, 성장관리구역 등 여러 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 감정가는 12억 4천여만원 수준이며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고가 존재하며, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크임. 법적 분쟁 가능성 및 명도 문제를 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신현동 지역 내 단독주택으로서의 잠재적 가치.

* 토지(358㎡)와 건물(195.34㎡) 일괄 매각으로 인한 활용도 증대.

* 유치권 분쟁이 해결되거나, 낙찰 후 명도를 완료할 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 1,249,617,000원을 기준으로, 현 시세 및 주변 동종 물건 가치, 그리고 상기 언급된 유치권 관련 불확실성 및 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 1,000,000,000원 ~ 1,100,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

본 입찰가 제안은 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 법률 전문가 자문 등을 통해 최종 결정하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.