나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53328 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 325 힐하우스 에이동 1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "금강아미움아파트" 남측 인근에 소재하는 구분건물(힐하우스 에이동 1층 비102호)로써, 인근은 다세대주택등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 비102호로써, (사용승인일 : 2012.07.10) 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임. 이용상태 : 주거용으로 이용중임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 급배수설비. 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로써, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) ~ (3) 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

부동산등기사항증명서에는 제1층 제비102호로 기재되어 있으나 현황시 지1층은 주차장으로 활용되고 있으며 4층 건물 내 1층 102호를 기준으로 조사함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53328 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 325 힐하우스 에이동 1층비102호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO (한국양봉농업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 72.49㎡ (약 21.93평)

토지지분: 72.4855㎡ (약 21.93평)

건물면적 (전유부분): 59.74㎡ (약 18.07평)

건물지분 (전유부분): 59.74㎡ (약 18.07평)

1.3. 건물정보

건축물 용도: 공동주택(다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2012년 7월 10일 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층 건물 내 1층 (B102호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "금강아미움아파트" 남측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (해당 사항 없음)

3.2. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권(을4, 채권최고액 171,600,000원)입니다.

이 외 소유권 이전(갑2, 갑3, 갑4), 가압류(갑5, 낙원새마을금고), 임의경매(갑6, 한국양봉농업협동조합) 등의 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 189,152,420원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지역 특성

본건이 위치한 경기도 광주시 초월읍 지월리는 다세대주택이 밀집된 전형적인 주거지역입니다. 따라서 주거 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 현황

주변에 "금강아미움아파트"가 위치하고 있어 단지형 아파트와 더불어 다양한 형태의 주거지가 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 지역은 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 근거리에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 조사 필요)

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 학교명 및 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

부동산등기사항증명서에는 제1층 제비102호로 기재되어 있으나, 현황상 지1층은 주차장으로 활용되고 있으며 4층 건물 내 1층 102호를 기준으로 조사되었습니다. 이는 실제 건물의 이용 현황과 공부상의 표기 간에 일부 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. (단, 공부와의 차이 해당사항 없음으로 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 현장 확인 필수)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인이거나 외국법인, 외국단체인 경우 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 힐하우스 아파트 1층 구분건물로, 주거지대 내에 있어 기본적인 생활환경 및 교통이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없으며, 임차인의 보증금 인수 부담도 없는 상태입니다. 다만, 공부와 현황의 미미한 차이, 토지이용계획상 일부 제한사항(특히 토지거래허가구역)은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건물 연식(2012년) 대비 비교적 최신 건물에 속함.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이함.

* 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리관계.

* 주거지로서의 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.74㎡, 약 18평) 및 연식(2012년)의 다세대주택 시세는 다음과 같이 형성되어 있습니다.

* 2021년식, 60.83㎡ (약 18.4평) 매물: 17,600만원 (2026년 5월 거래)

* 2011년식, 68.085㎡ (약 20.6평) 매물: 10,800만원 (2026년 5월 거래)

* 2019년식, 91.54㎡ (약 27.7평) 매물: 16,000만원 (2026년 5월 거래)

본건은 전용면적 59.74㎡(약 18.07평), 사용승인일 2012년 7월 10일로, 비교 대상 매물 중 2011년식(10,800만원)보다는 연식이 양호하고, 2021년식(17,600만원)보다는 연식이 오래되었습니다. 면적 또한 유사합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 149,000,000원은 시장 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가(149,000,000원)와 주변 시세를 고려하고, 인수할 보증금이 없다는 점, 그리고 잠재적 리스크(공부/현황 차이, 토지거래허가구역 지정)를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90~100% 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.