나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513829 [1] 인천광역시 서구 검암동 652-4 검암오션리치빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 디세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "검바위역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제203호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 인조석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-0 5-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의5 60-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철 도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용 도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513829 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 652-4 검암오션리치빌 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

건물면적: 65.42㎡ (약 19.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 '검바위역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 12월 24일 접수된 손흥식 근저당권(250,000,000원)입니다.

이 말소기준권리에 의해 을구 12번 주택임차권(신 , 보증금 220,000,000원) 및 갑구 10번 가압류(주택도시보증공사, 10,000,000원), 갑구 11번 강제경매(주택도시보증공사, 220,000,000원) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 주택임차권(을구 12번)은 등기부상 말소로 표기되어 있으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

인근 지역은 다세대주택 위주의 주거 지역으로 형성되어 있으며, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 양호한 편입니다.

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 7일 거래, 30.72㎡(약 9.3평), 93,000,000원

* 2026년 1월 5일 거래, 72.87㎡(약 22평), 183,000,000원

* 2026년 1월 9일 거래, 62.67㎡(약 19평), 179,000,000원

본건 건물 면적은 65.42㎡(약 19.79평)이며, 건축 연도는 2008년입니다.

최근 거래된 유사 면적(62.67㎡)의 실거래가는 179,000,000원입니다.

이와 비교할 때, 본건의 감정가 211,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인천지하철 2호선 검바위역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 교육시설: 서인천고등학교 인근 위치

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 차이: 본건 감정가(211,000,000원)가 유사 면적의 최근 실거래가(약 179,000,000원) 대비 약 12.8% 높아, 낙찰 후 추가 시세 조정 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 요구됩니다. (일반적인 내국인 거래에는 영향 없음)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 등록되어 있으나, 본건 단독으로 처리될 가능성이 높습니다. 그러나 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역 역세권 및 학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 신중한 입찰가 산정의 필요성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 검바위역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담이 없으며, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

최근 유사 면적 실거래가: 약 179,000,000원

최근 대형 면적 실거래가: 약 183,000,000원

최근 실거래가 및 시장 분석을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 감정가를 상회하는 고가 입찰보다는 시장가에 근접한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 제안합니다.

(이 입찰가는 현재 시점의 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.