나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51984 [1] 충청북도 괴산군 문광면 신기리 232-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 문광면 양곡리 소재 "문광저수지" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 19번 국도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2) 부정형 평지로서, 답으로 이용중임. 기호 3) 평탄하게 조성한 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용중임. 기호 4) 부정형 완경사지로서, 전으로 이용중임. 기호 5) 부정형 완경사지로서, 전 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2) 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 3) 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 4) 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 진출입이 가능함. 기호 5) 북동측으로 로폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(덕재천)<소하천정비법>, 소하천예정지(덕재천)<소하천정비법>. 기호 3, 5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천구역(덕재천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 3, 5) 토지는 공부상 지목이 각각 "대, 전" 이나, 현황 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 벽돌구조 기와지붕 2층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호 1) 1층 : 창고로 이용중임. 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비 및 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51984 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 문광면 신기리 232-5 (신주소: 충청북도 괴산군 괴산로신기1길 70)

용도: 단독주택

감정가: 238,463,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

면적 정보

토지 면적: 393.00㎡ (약 118.9평)

건물 면적: 238.80㎡ (약 72.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 93.50㎡ (약 28.3평)

총 건물 연면적 (제시외 포함): 332.30㎡ (약 100.6평)

특이사항

* 공동담보

* 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 괴산군 문광면 신기리 소재 "문광저수지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 19번 국도가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

토지 이용 및 형태

기호 2) 토지는 부정형 평지로 답으로 이용 중입니다.

기호 3) 토지는 평탄하게 조성된 부정형 완경사지로, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

기호 4) 토지는 부정형 완경사지로, 전으로 이용 중입니다.

기호 5) 토지는 부정형 완경사지로, 전 및 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 2) 토지는 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 3) 토지는 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 4) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호 5) 토지는 북동측으로 로폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호 2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한구역), 소하천구역(덕재천), 소하천예정지(덕재천)

* 기호 3, 5): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역)

* 기호 4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한구역), 소하천구역(덕재천)

건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 기와지붕 2층 건물입니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 장판지깔기 및 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.

1층은 창고로 이용 중이며, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.

난방 설비 및 기본적인 위생, 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

채권자

장OO

말소기준권리

을11) 근저당권 (광천농업협동조합, 2024-05-30 접수)

금액: 150,000,000원

등기부 요약

* 소유권 변동: 조원식 (1980-03-14) -> 조병현 (2024-05-30, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당: 광천농업협동조합 (1.5억원), 구숙자 (2억원) - 모두 말소됨.

* 압류: 장동수 (근저당부채권압류) - 말소됨.

* 임의경매: 장동수 (2025타경51984, 채권액 64,772,690원) - 말소기준 권리보다 후순위로, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 조*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1988-10-12

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여, 실제 권리 관계 및 명도 협의 시 신중한 접근이 요구됩니다.

인수 보증금 합계

0원 (임차인의 보증금이 0원임을 기준으로 계산)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: 없음

* 비고: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건은 괴산군 문광면의 비교적 한적한 지역에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

주변 상업시설 및 편의시설

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 이러한 지역은 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 쇼핑이나 문화생활을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 이에 기반한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

5. 생활정보

교통 접근성

19번 국도와 인접하여 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

주변 편의 시설

본건 인근의 구체적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족합니다. 현장 방문 시 주변 인프라를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

혐오 시설 정보

본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 농경지, 자연림이 주를 이루는 환경으로, 혐오 시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 정확한 정보는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

* 조* 임차인은 1988년부터 전입하여 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 권리 관계가 복잡하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한

* 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 소하천구역 등으로 지정된 구역이 포함되어 있어, 해당 규제를 확인해야 합니다.

맹지 가능성

* 기호 4) 토지는 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통해 진출입해야 합니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

제시외 건물 포함

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 93.50㎡가 포함되어 있습니다. 해당 건물에 대한 현황, 소유 관계, 명도 대상 여부 등을 사전에 명확히 파악해야 합니다.

공동담보 물건

* 공동담보 물건으로 경매가 진행된 점은 채무 규모가 크거나 여러 부동산에 대한 담보 설정이 이루어졌음을 시사합니다. 본 건 단독으로 보았을 때에는 직접적인 영향은 적으나, 채무 관계를 이해하는 데 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 괴산군 문광면의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 감정가는 238,463,000원이며, 토지 393㎡와 건물 238.8㎡, 그리고 제시외 건물 93.50㎡가 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 1988년부터 전입하여 대항력을 갖춘 임차인(보증금 및 차임 0원)의 존재는 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

토지는 부정형이며 일부 맹지 가능성이 있고, 생산/계획/보전관리지역 등 복합적인 용도 지역으로 지정되어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

문광저수지 인근의 쾌적한 환경은 장점이나, 주변 상권 및 편의 시설에 대한 정보는 부족하여 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장기 거주 임차인의 대항력 존재 (보증금 0원): 실질적인 인수 금액은 없을 수 있으나, 명도 과정에서의 협상 필요.

* 제시외 건물 포함 일괄매각: 실제 이용 가능한 면적이 늘어나 가치 상승 잠재력.

* 자연 친화적인 입지: 문광저수지 인근의 쾌적하고 조용한 주거 환경.

* 괴산군 지역 개발 잠재력: 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 그러나 현재 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 이를 바탕으로 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

일반적인 경매 물건 접근 시 고려사항은 다음과 같습니다.

* 감정가 대비 시세 파악: 본 건의 감정가 238,463,000원이 주변 시세와 비교하여 적정한 수준인지 파악하는 것이 우선입니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 0원이라 할지라도, 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간 소요를 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 실제 이용 가치 증대를 감안해야 합니다.

* 토지 이용 제한 및 맹지 가능성: 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약 사항을 고려해야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 유사 물건의 낙찰가율, 지역별 부동산 시장 동향 등을 참조하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 구체적인 금액을 제시하기 어려우며, 현장 방문 및 심층적인 시세 조사를 통해 보다 정확한 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.