나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13225 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제717호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 판매시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제717호로서, 외벽 : 석재 및 판넬 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔 240실),도시형생활주택(299세대),제1.2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13225 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제717호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 115,000,000원

면적:

토지 면적: 2.61㎡ (약 0.79평)

건물 면적 (전용): 14.29㎡ (약 4.32평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

주요 조건: HUG 인수조건 변경 (매각 조건에 따라 임차권 등기 말소 및 잔액 보증금 청구권 포기 조건)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼합되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024년 6월 14일)

임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG) (정 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 6일

확정일자: 2021년 11월 12일

배당신고일자: 2023년 12월 20일

대항력: 없음

인수되는 권리: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기사항 요약:

본건에는 소유권 보존 및 이전 등기, 주택임차권(정 ), 압류, 강제경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 임차권 등기 또한 말소 조건으로 진행됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지와 인접하여 IT 및 관련 기업들이 밀집한 주요 업무 지구입니다. 또한, 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 함께 분포하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 중심으로 유동인구가 많으며, 다양한 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근에 대규모 아울렛, 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 단지 내 및 주변 상가에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 정보: 본건이 속한 비즈트위트 바이올렛 5차 건물은 철근콘크리트 구조로, 15층 높이의 건물 중 7층에 위치합니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 보증금 관련 조건 이행: 본건의 매각 조건으로 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 만일 조건 이행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 낙찰 후 등기 말소 여부 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 토지 이용 및 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 소형 오피스텔로서의 실용성을 겸비한 물건입니다. 특히, HUG 관련 임차권 문제가 매각 조건으로 명확하게 정리될 예정이어서 권리상 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성도 높아 투자 및 실거주용으로 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 소형 면적의 희소성: 14.29㎡ (약 4.32평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 임대 용이.

* 권리관계 명확성: HUG의 임차권 등기 말소 조건으로 낙찰 시 권리상 깨끗한 물건 인수 가능.

* 가산디지털단지 개발 호재: 지속적인 기업 유치 및 도시 정비 사업을 통한 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석 결과, 본건과 동일 면적인 14.29㎡의 오피스텔이 2024년 11월 115,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이는 본건의 감정가와 일치하는 가격입니다. 인근 면적(17.76㎡)의 다른 거래 사례들도 참고하였을 때, 본건의 입지 및 면적, 층수 등을 고려할 때 감정가 수준에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다. HUG 보증금 인수분이 없는 점을 감안하여, 현 시세와 감정가를 바탕으로 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.