나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58670 [1] 경기도 화성시 진안동 544-94 정림팰리스 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "병점초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주 택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 병점역(지하철 1호선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 5층 건물 내 3층 301호로서 (사용승인일 : 2014.10.27) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 설비등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 형태의 사다리형 동향 평탄지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 공도(경기대로)와 연결되는 단지출입문을 통해 차량 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

진안동 544-94, 544-95번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구 역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군 용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적 인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이준식)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58670 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 544-94 정림팰리스 나동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

토지지분: 48.30㎡ (약 14.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.67㎡ (약 21.98평)

건물지분: 72.67㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 5층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2014.10.27

외벽: 치장벽돌쌓기 마감

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호임

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 설비 등

1.4. 토지 관련 정보

토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단지 형태의 사다리형 동향 평탄지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 단지 동측으로 공도(경기대로)와 연결되는 단지출입문을 통해 차량 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역. 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이: 해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "병점초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 병점역(지하철 1호선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 수원지방법원 2022카단503241 (주식회사케이아이코아즈대부 가압류, 접수일자: 2022.07.20)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 경매 완료 시 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

말소예정 권리: 을3 (주택임차권, 이준식, 210,000,000원, 접수일자: 2023.06.19) 포함

최종 권리: 갑9 (주택도시보증공사 강제경매, 접수일자: 2025.11.05)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 이 )

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-21

확정일자: 2021-04-14

배당신고일자: 2023-06-19

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이 )로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었음.

임차권은 말소기준권리보다 늦게 설정되었으며, 대항력도 포기하였으므로 경매 매각으로 소멸함. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

(임차인의 대항력이 없으며, 확약서 제출로 인해 보증금 인수 의무 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 주변 거래 정보 분석

최근 2026년 5월 거래된 인근 '정림팰리스' 나동 544-94번지 47.59㎡ (4층) 물건이 175,000,000원에 거래됨. 이는 본 물건(72.67㎡)과 동일 건물 단지 내 유사한 연식의 거래 사례로서, 본 물건의 시세 산정에 중요한 참고자료가 됨.

기타 인근 지역의 다세대주택(526-17번지 52.38㎡, 105,000,000원 / 711-11번지 35.76㎡, 91,000,000원) 거래 사례도 있으나, 건물 연식 및 면적이 본건과 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 서측 인근에 병점초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 편의시설

주변에 병점역(지하철 1호선) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

5.3. 주변 시설

인근 지도 검색 결과, 주거지역과 상업시설, 학교 등이 복합적으로 발달한 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한

본건 토지는 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)에 해당하여 외국인 등 허가대상자는 허가를 받아야 하는 제한사항이 있음.

6.2. 임차인 관련 특이사항

임차인 이 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, HUG와의 확약서 내용으로 인해 보증금 반환 및 임차권 말소 관련 절차가 진행되었음. 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음. (단, 법적으로 인수 의무는 없음.)

6.3. 기타 특이사항

본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적인 상황 등에 의하였으므로, 경매 진행 시 참고 바람. 임대관계는 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 다세대주택으로, 병점역을 이용한 대중교통이 편리하고 병점초등학교가 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편임. 건물은 2014년 사용승인되어 비교적 신축이며, 감정가는 220,000,000원임.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서가 제출되어 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 적음.

다만, 토지이용계획상 여러 제한사항과 허가구역 지정이 있다는 점은 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지조건

병점역 초역세권은 아니지만, 지하철 1호선 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하며, 병점초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수함.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건임.

8.3. 신축 건물

2014년에 건축된 건물로, 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

8.4. 시세 대비 잠재적 가치

인근 유사 물건(정림팰리스, 47.59㎡)이 175,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(72.67㎡)의 감정가(220,000,000원)는 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 시장 상황에 따라 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일 단지(정림팰리스, 544-94번지) 내 47.59㎡(4층) 물건이 2026년 5월 12일 175,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 시세 기준으로 환산하면, 본건(72.67㎡)의 시장가치는 약 267,000,000원 (72.67㎡ * (175,000,000원 / 47.59㎡)) 수준으로 추정됩니다.

감정가는 220,000,000원으로, 위 시세 분석 결과 대비 잠재적 상승 여력이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석 및 감정가, 권리상 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가보다 높지만, 최근 시세 거래 사례를 반영하고 향후 시세 상승 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

9.3. 최종 권고 입찰가

200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.