나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2541 [1] 충청북도 음성군 대소읍 미곡리 29-11 답 경매

충청북도 음성군 대소읍 미곡리 29-11 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경2541(충주지원 경매2계). 감정가 1,767,055,000원, 최저가 1,130,915,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 2541 [1]
소재지	충청북도 음성군 대소읍 미곡리 29-11
용도	토지
매각기일	2026.08.10
관할법원	충주지원 경매2계 (043-841-9122)
이용제한	생산관리지역, (저촉)중점경관관리구역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	12,981㎡ (3,926.75평)

금액

감정가	1,767,055,000원
최저가	1,130,915,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	113,091,500원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.01	1,767,055,000원	유찰
2차	2026.07.06	1,413,644,000원	유찰
3차	2026.08.10	1,130,915,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 진천군 덕산읍 신척리 “진천 신척산업단지” 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지 및 공장 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.
교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.
형태 및 이용상태: 일련번호(1,2,12) : 부정형의 평지로서, 이행지 등으로 이용중입니다. 일련번호(3,7) : 사다리의 평지로서, 도로로 이용중입니다. 일련번호(4) : 삼각형의 평지로서, 이행지로 이용중입니다. 일련번호(5,6,8,10,11) : 사다리의 평지로서, 이행지로 이용중입니다. 일련번호(9,13) : 부정형의 평지로서, 이행지로 이용중입니다.
인접 도로상태: 일련번호(1) : 본건은 남서측으로 폭 4m 내외의 도로를 통해 진출입합니다. 일련번호(2,4,5,8) : 본건은 북서측으로 폭 3m 내외의 도로를 통해 진출입합니다. 일련번호(3,7) : 본건이 도로이며, 남서측 및 북동측으로 폭 3m 내외의 도로와 연계합니다. 일련번호(6) : 본건은 남동측으로 폭 3m 내외의 도로를 통해 진출입합니다. 일련번호(9~13) : 본건은 지적상 맹지이나, 인접필지를 통해 진출입합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2022-09-07)(접도구역)<도로법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역) 입니다. 일련번호(2~5,7,8,11~13) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역) 입니다. 일련번호(6) : 생산관리지역(2018-12-28)(생산관리지역), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역) 입니다. 일련번호(9,10) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.
제시목록 외의 물건: 해당사항 없습니다.
공부와의 차이: 일련번호(1,2,4~6,8~13) : 공부상 지목은 전, 답 이나, 현황은 이행지 등인 토지입니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 토지 [일련번호 1,2,4~6,8~13] 은 신축신고 및 공장설립 승인을 득하고 토목공사 중인 토지로서, 본건 감정평가에서는 토목공사 중인 상태를 고려하여 감정평가하되, 향후 허가사항에 변동이 있을시 토지평가액이 변동될수 있습니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,2,4~6,8~13 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조)
-목록1,2,4~6,8~13 공부상 지목은 전,답이나, 현황은 이행지 등인 토지(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경2541 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 미곡리 29-11

토지면적: 12981.00㎡ (약 3926.45평)

건물면적: 0.00㎡

용도: 답 (현황: 이행지 등)

감정가: 1,767,055,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOOOOO

1.2. 매각대상

토지매각

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (목록 1, 2, 4~6, 8~13)

* 공동담보 물건

* 일괄매각

1.4. 주의사항

* 목록 1, 2, 4~6, 8~13: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음. (별지 사실조회회신 참조)

* 목록 1, 2, 4~6, 8~13: 공부상 지목은 전, 답이나 현황은 이행지 등임. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 신척산업단지 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지 및 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로가 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

* 목록 1: 남서측 폭 4m 내외 도로를 통해 진출입.

* 목록 2, 4, 5, 8: 북서측 폭 3m 내외 도로를 통해 진출입.

* 목록 3, 7: 해당 토지가 도로이며, 남서측 및 북동측 폭 3m 내외 도로와 연계.

* 목록 6: 남동측 폭 3m 내외 도로를 통해 진출입.

* 목록 9~13: 지적상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입 가능.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (을4)

3.3. 인수되는 권리 (해당 사항 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 변동: 김정선 → 신동국 → 박종현 (일부 이전) → 주식회사한마음 (지분 이전, 말소)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리), 이재근 (말소), 김정진 (말소)

* 지상권: 청주중부신용협동조합 (말소)

* 압류: 충주시 (말소)

* 가압류: 신한카드주식회사 (말소)

* 모든 을구 권리 및 갑구의 압류, 가압류는 말소 기준 권리 이후 순위로 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변은 농경지와 다수의 공장들이 혼재된 지역입니다. 특히, 진천 신척산업단지가 인근에 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다. 음성군 대소면 지역은 팩토리투어 프로그램 등을 통해 산업 관광이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보 내에서 구체적인 교육시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

* 본 물건 중 목록 1, 2, 4~6, 8~13은 공부상 지목이 전, 답이나 현황은 이행지 등으로 이용 중입니다.

* 해당 필지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용현황 및 개발 가능성

* 본건 토지는 신축신고 및 공장설립 승인을 득하고 토목공사 중인 상태를 감안하여 감정평가되었습니다.

* 향후 허가사항 변동 시 토지평가액이 변동될 수 있습니다.

6.3. 환경 관련 리스크

* 음성군 대소면 미곡리 일대는 과거 폐기물 처리 업체(고려그린)로 인한 악취 민원이 있었던 지역입니다.

* 또한, 2025년 10월 ㈜진양에너지에서 화학물질 유출 사고가 발생한 이력이 있습니다.

* 다만, 해당 지역은 현재 비점오염 저감시설 설치 및 수변공원 조성 사업 등이 진행되어 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 인근 산업단지와의 근접성 및 교통 접근성은 양호하나, 현황과 공부상 지목의 차이, 농지취득자격증명 발급의 필요성, 토목공사 진행 중인 점 등은 투자 시 반드시 확인해야 할 요소입니다. 또한, 과거 지역 내 악취 민원 및 화학물질 유출 사고 이력을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력.

* 인근 산업단지와의 인접성으로 인한 산업 시설 부지 활용 가능성.

* 현재 진행 중인 토목 공사 완료 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률적 검토 등을 거쳐 신중하게 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 농지취득자격증명, 현황과 공부상 지목의 차이, 과거 환경 관련 이력 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.1.물건 기본정보