나이스옥션 법원경매 안산 2025타경961 [1] 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층627호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 "하안초등학교" 남측 인근에 위치 하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2023.09.15일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건내 6층 627호로서 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 프로젝트 창호임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임,

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 등 방재설비, 주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8미터 내외, 북동측으로 노폭 약15미터 내외, 남측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역,토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경961 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층 627호

용도: 지식산업센터

감정가: 384,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

토지지분: 13.0724㎡ (약 3.95평)

건물면적: 77.84㎡ (약 23.55평)

건물지분: 77.84㎡ (약 23.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 본 물건은 공장(지식산업센터) 용도입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 "하안초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중, 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건축물은 2023년 9월 15일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 16층 건물 중 6층 627호입니다.

건물의 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 프로젝트 창호로 구성되어 있습니다.

건물의 내부 상태는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 및 방재 설비, 주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 등의 건축물 부지로 이용 중에 있습니다.

본건은 북서측 약 8미터, 북동측 약 15미터, 남측 약 12미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)으로, 채권최고액은 402,000,000원입니다.

등기부등본 상의 다른 권리들은 모두 위 근저당권보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정인 권리들입니다.

따라서 본 건 낙찰로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 주식회사 엘오테크(대표자 김태현)가 보증금 6,500,000원, 차임 650,000원으로 2024년 5월 27일 전입(사업) 신고한 내역이 있습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 및 차임에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약상, 매매 신탁재산 처분 관련 소유권이전 1번 신탁등기말소(갑2), 하나은행 근저당권(을1, 말소기준권리), 광명세무서장 압류(갑3), 광명시 압류(갑4), 경기신용보증재단 가압류(갑5), 하나은행 임의경매개시결정(갑6), 산은캐피탈주식회사 가압류(갑7) 등이 등재되어 있으며, 이들 대부분이 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 465,694,247원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 중, 대규모 아파트 단지 및 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 수요층이 형성될 수 있는 지역입니다.

광명시는 서울과의 접근성이 뛰어나고 첨단 산업 및 주거 단지가 함께 발달하고 있어 투자 가치가 있는 지역으로 평가됩니다.

본 건이 위치한 광명티아모아이티타워는 지식산업센터로서, 주변의 주거 및 상업 시설과 시너지를 창출할 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

편의시설로는 인근에 근린생활시설과 공원이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

교육 시설로는 하안초등학교가 남측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 환경은 앞서 언급한 바와 같이 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

지식산업센터 용도는 일반 상가나 오피스에 비해 임대 및 재매각 시 수요층이 다소 제한적일 수 있습니다.

건축물 사용 승인일이 2023년 9월 15일로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 집합건물의 경우 일반적으로 낙찰자의 거래 행위에 직접적인 영향은 없을 수 있습니다. (추가 확인 필요)

주변 시설 조사 결과, 학교 및 주거단지, 상업시설 등이 밀집해 있어 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 하안동에 위치한 신축 지식산업센터로, 최신식 건축 설비를 갖추고 있으며 입지 및 교통 여건이 우수한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 지식산업센터라는 용도의 특수성을 고려하여 투자 여부를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물이라는 점에서 내부 상태가 양호하고 유지보수 비용이 단기적으로 발생할 가능성이 낮습니다.

주거 단지와 업무 시설이 혼재된 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자의 권리 행사에 제약이 없습니다.

서울 생활권으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 384,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

주변 시세, 공실률, 지식산업센터의 임대 및 매매 동향, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

유동화 물건이라는 특수성과 용도의 제약성을 감안하여, 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 307,200,000원 ~ 345,600,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시는 것을 추천드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.